“Vale a pena manter um imóvel como investimento?”

Tenho dois apartamentos: um onde moro e outro para investimento, de cerca de R$ 490 mil. Não sei se alugo o segundo apartamento ou vendo para investir o valor. Se eu vender, quais seriam os investimentos mais indicados?”

Primeiramente, é extremamente importante ter em mente que toda recomendação de investimento deve ser avaliada de acordo com o perfil específico de cada investidor, considerando não somente sua tolerância ao risco como também sua capacidade de aceitar riscos, a qual engloba diversas variáveis como objetivos, prazos, necessidades e familiaridade.

Além disso, no caso ora analisado, faz-se necessário compreender que o aluguel de imóveis em geral, quer seja como forma de receita de investimento, quer seja como item de despesa no orçamento, encontra um amplo espectro de variação financeira, de acordo, principalmente, com a localização do imóvel.

Apenas como um exemplo, de acordo com o informe de locação residencial do Índice FipeZap, amplamente utilizado no mercado, o preço médio de locação residencial teve variação acumulada positiva de 7,2% na cidade de Recife-PE, no decorrer do ano de 2018. No mesmo período, a variação acumulada do preço médio de locação foi negativo em 2,9% para a cidade de Fortaleza-CE.

Em dados de yield (rendimentos) absolutos, ainda de acordo com o informe do Índice FipeZap, o investidor teve um retorno bruto positivo em 2018 de 6,59% nos aluguéis em Recife, contra um retorno bruto negativo de 2,2% no mesmo período nos aluguéis em Fortaleza. Ou seja, muito embora ambas as cidades estejam na mesma Região Nordeste do país, observa-se uma diferença de quase 9,0 pontos percentuais no retorno acumulado médio de locação em 2018.

Dessa forma, é condição sine qua non conhecer o local exato do imóvel objeto da análise para que se alcance uma resposta mais objetiva.

Sendo assim, com foco em uma análise mais abrangente, tomemos como base a variação média dos preços de locação de imóveis em todo o país no ano de 2018. Ainda de acordo com os dados do FipeZap, o retorno acumulado médio de locação do período foi de 2,07%. Ou seja, levando-se em conta a média nacional, o retorno acumulado com rendimentos de aluguéis em geral não bateu sequer a inflação observada no mesmo período, que foi de 2,85%.

Além disso, é importante observar que o Indice Fipezap para transações de venda de imóveis foi de -0,38% no ano de 2018. Em outras palavras, avaliando-se o mercado imobiliário como um todo, a indicação é de que houve uma retração dos preços, o que pode ser traduzido como uma desvalorização dos imóveis em geral.

Ou seja, a se manter as condições atuais do mercado, se abstendo de uma análise macroeconômica futurista, pode-se afirmar que se o leitor optar por não vender o imóvel e continuar recebendo seus rendimentos de aluguel, ele fatalmente estará erodindo seu poder de compra.

Ressalte-se aqui que obviamente devemos acrescentar a essa análise variáveis específicas inerentes a cada imóvel, como o estado de conservação, as condições de mercado locais e a possibilidade de melhorias no entorno da localização.

Passemos à análise do que efetivamente poderia ser feito no caso de uma decisão favorável à venda do imóvel. Aqui cabe considerar que sobre tal venda incidirá o imposto de renda sobre eventual ganho de capital, que basicamente é calculado à alíquota de 15% sobre eventual lucro na operação.

No caso do leitor em questão, que afirma ter um imóvel como forma de investimento, é mais prudente trabalhar com a hipótese de que seja adepto de opções mais conservadoras, como títulos do Tesouro Nacional ou investimentos atrelados ao CDI, por exemplo.

Nesse contexto, no tocante aos títulos do Tesouro Nacional, os atrelados ao IPCA têm o condão de manter o poder de compra, e podem ser considerados como boas opções mais conservadoras. Se o leitor quiser incrementar um pouco mais o seu risco e apostar numa projeção de cenário futuro de queda de juros, pode investir nos títulos pré-fixados, que gerarão ganhos extras a se confirmar o cenário projetado.

Outra opção válida são os títulos atrelados ao Certificados de Depósito Interbancário – CDI. Comparando-se o rendimento de aluguéis de imóveis (um acumulado positivo de 2,07% no ano de 2018), com os investimentos atrelados ao CDI, que foram na média de 6,42% nesse mesmo período, observa-se claramente que do ponto de vista eminentemente financeiro, a manutenção do imóvel para aluguel foi desfavorável, já que o acumulado positivo de 2,07% no ano de 2018 corresponde a menos de 35% do CDI.

Obviamente há que se acrescer, por exemplo, o valor psicológico e comportamental da posse do imóvel em si, o que agrega indiscutível valor no campo da segurança por ocasião de uma análise responsável, a depender do perfil do investidor.

Não obstante a interpretação implícita de tratar-se de um investidor com perfil mais conservador, ainda não podemos, apenas com as informações disponíveis, descartar totalmente a hipótese de o investidor ser adepto de investimentos menos conservadores.

Nesse caso, não podemos deixar de mencionar que um dos investimentos inegavelmente mais lucrativos no momento é a Bovespa, que recentemente bateu seu recorde histórico.

Ocorre que a Bolsa de Valores, entre outras singularidades, é dotada de um altíssimo índice de volatilidade, e isso deve ser primordialmente levado em conta quando da opção de investimento dos recursos da venda do imóvel. Uma “montanha russa” que somente deve ser trilhada por investidores que tenham o perfil adequado.

Sendo assim, por todo o exposto, observa-se que se o investidor em questão quiser manter um nível de segurança compatível com a interpretação de seu perfil projetado, uma boa opção é se pensar em investimentos no Tesouro Nacional ou nos atrelados ao CDI, havendo no cenário econômico atual um leve deslocamento da balança de decisão na direção deste último. Caso o investidor esteja efetivamente inclinado a se manter conectado ao mercado imobiliário, uma alternativa eficiente seria investir através de Fundos de Investimento Imobiliários, podendo inclusive diversificar sua carteira com outros tipos de Fundos, como ETFs ou multimercados, obviamente sempre respeitando o perfil adequado e as singularidades de cada investidor.

POR: Daniel Gama – planejador financeiro  – Época Negócios

Oferta de crédito imobiliário pode dobrar com securitização, diz presidente da Caixa

O presidente da Caixa Econômica Federal, Pedro Guimarães, afirmou nesta terça-feira (2) que o volume de oferta do crédito imobiliário pode dobrar com a securitização da carteira do banco, anunciada por ele em janeiro, ao tomar posse. A afirmação foi feita durante evento da Abrainc (Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias) em São Paulo.

A securitização consiste em converter uma carteira de crédito em títulos no mercado financeiro. O objetivo é proteger a dívida a receber remunerando investidores. Guimarães disse que existe um interesse “brutal” dos investidores estrangeiros na securitização dos ativos da Caixa.

“Claro que todo o mercado quer esse tipo de investimento (…) Se nós aprovarmos a reforma da Previdência, será um Brasil que minha geração nunca viu”, disse o presidente do banco.

Ele disse que os investidores estrangeiros tem interesse em financiar parte da carteira recorrente do banco, além de imóveis devolvidos e fundos imobiliários.

Na última semana, o vice-presidente de finanças e controladoria do banco, André Laloni, afirmou que a Caixa espera captar até R$ 100 bilhões no mercado de capitais com cerca de 40 operações.

Capital de giro

O presidente da Caixa afirmou também que o banco vai oferecer capital de giro, mencionando o momento delicado de financiamento pelo qual passa o setor de construção.

“Vamos oferecer também um financiamento de capital de giro. Não vamos deixar apenas a dependência das empresas com financiamento do FGTS, porque não é justo”, disse.

Senado Aprova Texto-Base Do Projeto Sobre Distrato Imobiliário

O Senado aprovou nesta terça-feira, 20, o texto-base do projeto que define regras para a desistência da compra de imóveis na planta, o chamado distrato imobiliário. Os senadores voltarão a se reunir nesta quarta, 21, para analisar as emendas apresentadas ao projeto e concluir a votação. A proposta deverá ainda voltar para análise da Câmara.

Polêmico, o projeto chegou a ser rejeitado pela Comissão de Assuntos Econômicos do Senado em julho, mas um recurso foi apresentado para que houvesse nova apreciação.

O texto prevê multas de até 50% sobre o valor pago pelo consumidor em caso de rescisão do negócio, porcentual considerado alto por representantes de interesses dos consumidores, uma vez que, atualmente, a jurisprudência dos tribunais determina uma retenção em torno de 10% a 25%.

Estadão conteúdo

B3 vai registrar letras imobiliárias garantidas a partir de 21/11

SÃO PAULO (Reuters) – A B3 anunciou nesta quarta-feira que começará a registrar Letras Imobiliárias Garantidas (LIG) a partir de 21 de novembro, instrumento de mercado criado para ampliar as fontes de recursos para o setor imobiliário.

A LIG é isenta de cobrança de Imposto de Renda para pessoas físicas e investidores estrangeiros. O título pode ter sua rentabilidade atrelada à variação cambial, além da referência a taxas de juros e índices de preços.

O instrumento também dispõe da garantia dupla. Na prática, em caso de falha no pagamento pela instituição emissora, o agente fiduciário assume o controle dos ativos.

A LIG é inspirada nos covered bonds, muito usados na Europa para financiamento imobiliário. Além dos bancos, poderão emitir LIG: sociedades de crédito, financiamento ou investimento, companhias hipotecárias e associações de poupança e empréstimo.

Criada como alternativa a recursos como caderneta de poupança e letras de crédito imobiliário, a LIG foi regulamentada no fim de 2017 pelo Conselho Monetário Nacional (CMN), mas ainda não houve emissões do título.

(Por Aluísio Alves)

Regulamentação da LIG está concluída do ponto de vista operacional, diz BC

A Letra Imobiliária Garantida será um “grande diferencial” para o mercado imobiliário, segundo presidente do conselho de administração da MRV

São Paulo – O Banco Central está comprometido em promover o crescimento sustentável do mercado imobiliário e já concluiu o arcabouço da regulamentação da Letra Imobiliária Garantida (LIG), disse nesta sexta-feira o diretor de regulação do sistema financeiro (DINOR), João André Calvino Marques Pereira.

“O produto está criado e hoje já é possível fazer o registro, mas depende da iniciativa do mercado”, afirmou Pereira durante o Fórum Brasileiro das Incorporadoras, em São Paulo.

Segundo o diretor do Santander Brasil, Cassio Schmitt, o banco já tem uma equipe no exterior conversando com potenciais investidores da LIG, mas antes é preciso testar o instrumento no mercado doméstico. “Ainda temos que desenvolver mercado para fazer oferta das LIGs”, comentou.

Na avaliação do presidente do conselho de administração da MRV, Rubens Menin, a LIG será um “grande diferencial” para o mercado imobiliário, atuando como fonte complementar ao FGTS e à caderneta de poupança no financiamento. O executivo ressaltou, contudo, que o novo instrumento só funcionará se a inflação e os juros permanecerem em patamares baixos. “O governo que entrar vai precisar de disciplina fiscal para isso”, comentou Menin.

Com Restrição Fiscal, Governo Sugere Novo Formato Para Baixa Renda No Minha Casa

Diante das restrições orçamentárias cada vez maiores, a atual equipe econômica sugere que o presidente eleito adote um novo formato para a contratação de imóveis do Minha Casa Minha Vida para famílias da Faixa 1 e 1,5, de menor renda. A ideia – que já está em estudo na área econômica – é viabilizar novas contratações “sem demandar recursos expressivos da União”. Os ajustes são considerados necessários para a sustentabilidade da modalidade no longo prazo.

Hoje as famílias da Faixa 1, com renda até R$ 1,8 mil mensais, só pagam 5% do valor do imóvel. O restante (95%) é bancado pela União por meio do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) com recursos do Orçamento.

Já as famílias da Faixa 1,5, com renda até R$ 2,6 mil mensais, têm desconto de até R$ 45 mil no valor do imóvel, subvenção de 10% paga pela União e acesso a empréstimo com o FGTS a uma taxa de juros de 5% ao ano.

O novo modelo prevê que o FAR, com recursos emprestados pelo FGTS, compre um conjunto de unidades habitacionais (até o limite de 50% do total do empreendimento) para o arrendamento a famílias com renda mensal de até R$ 2,6 mil. As famílias pagariam entre 15 e 20 anos ao FAR, com a opção de adquirir o imóvel ao fim do prazo. A proposta é apresentada pelo Ministério do Planejamento em documento produzido para a transição de governo.

O atual governo considera necessária a continuidade de contratações de unidades habitacionais para baixa renda, dado o elevado déficit habitacional existente. No entanto, é preciso adotar novos formatos “que proporcionem menor dispêndio da União e o retorno do atendimento da demanda de pequenos municípios”, diz o documento.

O Planejamento também considera oportuno avaliar os limites de valor de venda ou investimento do imóvel em determinados recortes territoriais que têm tido contratações abaixo da média e rever a política de descontos a serem concedidos nos financiamentos a pessoas físicas, “a fim de aproveitar ao máximo a capacidade de pagamento do beneficiário”.

Apesar da necessidade de restringir a subvenção da União nos empreendimentos do MCMV, a equipe econômica destacou que existem recursos na ordem de R$ 1 bilhão no Fundo de Desenvolvimento Social (FDS) “que poderiam ser aplicados na produção de habitações com novo formato de atendimento, a ser estudado”.

Fonte: Estadão

Crise prolongada na construção civil trava expansão de investimentos no País

Setor acumula perdas há quase 51 meses, enquanto compra de máquinas e equipamentos mostra recuperação desde o início de 2017; taxa de investimento em relação ao PIB, de 17,4%, continua longe da máxima histórica, de 21%, registrada em 2013

RIO – A crise ainda persistente na construção está impedindo uma retomada mais consistente dos investimentos no País. Após praticamente 51 meses de perdas acumuladas, a construção civil ficou estagnada em julho em relação ao mesmo período do ano anterior. Os dados compõem o cálculo do Monitor do PIB, apurado pela Fundação Getulio Vargas (FGV).

Os investimentos da construção civil só registraram expansão em abril (2,7%), considerando-se um período de 4 anos e 4 meses. Já a compra de máquinas e equipamentos, que mostra recuperação desde o início de 2017, teve crescimento de 14,1% em julho de 2018 ante julho do ano passado, a 13.ª taxa positiva consecutiva.

Construção civíl
Após praticamente 51 meses de perdas acumuladas, a construção civil ficou estagnada em julho em relação ao mesmo período do ano anterior.

O empresariado brasileiro vem retomando a modernização do parque produtivo, mas a recuperação da taxa de investimentos na economia não decola por conta da paralisação nas obras de infraestrutura e do receio das famílias em comprometer a renda com financiamento imobiliário diante do cenário ainda complicado do mercado de trabalho, avaliou Claudio Considera, coordenador do Monitor do PIB da FGV.

A Formação Bruta de Capital Fixo (indicador usado para medir investimentos na economia) subiu 4,5% em julho de 2018 ante julho de 2017. A taxa de investimento em relação ao PIB foi de 17,4% no mês de julho. Em 2013, quando atingiu o auge da série histórica, essa taxa estava próxima de 21%.

“Os empresários estão investindo em maquinário. Mas não está havendo investimento em construção”, diz Considera. “Não há obras de infraestrutura. Os governos não estão construindo. E as famílias estão preocupadas. A taxa de desemprego está elevadíssima, as pessoas ficam receosas de se comprometer com financiamento de longo prazo.”

O Instituto de Pesquisa Econômica Aplicada (Ipea) espera que os investimentos tenham desempenho positivo no terceiro trimestre, ajudados por uma base de comparação fraca, apesar do aumento das incertezas no cenário doméstico e mundial.

“Vemos uma recuperação cíclica, mas num ambiente menos favorável, tanto interno quanto externo. É normal que, em alguns casos, os empresários decidam postergar a decisão de investimentos. Mas não dá para dizer que já esteja acontecendo”, diz Leonardo Mello de Carvalho, técnico de Planejamento e Pesquisa da Diretoria de Estudos e Políticas Macroeconômicas do Ipea. “Por mais que o ambiente tenha ficado um pouco menos benigno, os efeitos não devem ser vistos imediatamente.”

O Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP) projetava um crescimento de 0,5% no PIB da construção em 2018, mas agora espera uma retração de 0,6% se o PIB brasileiro crescer 1,4%, e de 1% caso o PIB suba 1,1%. “A construção civil reage a investimentos e sem isso, não há possibilidade de melhora no curto prazo. Frente às incertezas econômicas, revimos para baixo nossa projeção para o PIB da construção de 2018”, diz o vice-presidente de Economia do SindusCon-SP, Eduardo Zaidan.

A avaliação dos empresários da construção sobre a situação atual está em 72,4 pontos, nível que indica pessimismo (abaixo de 100 pontos), 25,4 pontos aquém do patamar pré-crise, do segundo trimestre de 2013, mostrou a sondagem da FGV.

“O fundo do poço ficou para trás, mas está melhorando bem devagarzinho”, diz Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos na Superintendência de Estatística Públicas do Ibre/FGV.

Entre os fatores que empurraram o setor de construção para a atual crise estão o fim de obras de infraestrutura para os grandes eventos esportivos realizados no País, o ajuste fiscal conduzido por governos federal e regionais, as investigações da Operação Lava Jato envolvendo grandes construtoras e as dificuldades enfrentadas pelo mercado imobiliário, diz Ana Maria Castelo. “A crise econômica foi o golpe de misericórdia.”

Daniela Amorim, O Estado de S.Paulo

26 Setembro 2018 | 04h00