O mercado imobiliário global em 2020

Neste ano e nos próximos, setor exigirá modelos de negócio inovadores e novas formas de enxergar consumidor

O mercado imobiliário está intimamente ligado aos modelos de urbanização, às mudanças demográficas e tendências tecnológicas, ao comportamento da economia e às transformações sociais. Embora seu desempenho seja vinculado, de forma muito direta, às condições e à ambiência locais, algumas questões podem afetar de forma abrangente o mercado global.
Recente publicação da PwC (PricewaterhouseCoopers) – Real Estate 2020 – Building the Future explora as tendências para o mercado imobiliário nomundo em 2020. Segundo o relatório, nas economias emergentes, a grande migração para os centros urbanos e o crescimento da população devem aumentar a demanda por imóveis. Nas economias mais avançadas, onde as cidades também estão crescendo, embora numa velocidade bem menor, a tecnologia, a demografia e as questões ambientais devem ser os vetores mais importantes.
À medida que novas cidades surgirem em nações de todo o mundo, a migração urbana aumentará. Espera-se que a China sofra a maior migração (1,5 milhão de novos residentes por mês nos próximos dez anos). Até cidades desenvolvidas estão testemunhando aumentos populacionais. Londres, por exemplo, receberá 2 milhões de novos residentes até 2031.
Embora o futuro do mercado imobiliário seja dominado pelos principais setores de escritórios, industrial, varejo e residencial, haverá algumas mudanças. Com o rápido envelhecimento da população, mais lares para idosos serão necessários e, dessa forma, essa área, com todas suas alternativas, deve se tornar um subsetor significativo do mercado.
Olhando para o setor imobiliário global, vemos um aumento na demanda por aplicativos de blockchain em algumas das regiões de desenvolvimento mais rápido, como China, Singapura e Sudeste Asiático. Mas será essa uma forte tendência moldando o futuro do setor imobiliário? Muitos players do setor hesitam em participar desse movimento, devido à conexão da blockchain à criptomoeda, que tem se mostrado extremamente volátil desde que ganhou atenção do mercado, em 2017.
Contudo, blockchain e criptomoeda não são a mesma coisa. Blockchain é simplesmente a tecnologia por trás do bitcoin e de outras criptomoedas. E essa tecnologia pode ser projetada para dar segurança a qualquer tipo de transação. O futuro das operações imobiliárias deve girar em torno da segurança desse novo modelo.
Inovação tecnológica e sustentabilidade serão os principais impulsionadores do valor imobiliário, aumentando, como consequência, a obsolescência de alguns tipos de imóveis.
As cidades que tiverem mais sucesso atrairão mais e mais pessoas e, como consequência, o preço dos imóveis urbanos deverá subir nesses locais. A acessibilidade cairá, induzindo a uma maior densidade urbana e ao lançamento de apartamentos menores. Os empreendedores não terão outra alternativa, deverão ser mais arrojados na forma como projetam e constroem os imóveis comerciais e residenciais, buscando usar o espaço com maior eficiência. Pré-fabricação e utilização de impressoras 3D têm potencial para desenvolver produção barata e ecológica.
Modernizar os edifícios existentes para melhorar seu desempenho é caro. Mas o que acontecerá com o seu valor se isso não for feito? Será que o prêmio pela sustentabilidade dos edifícios continuará a subir ou existe o perigo de uma bolha verde? Provavelmente, o mercado encontrará um ponto de equilíbrio para evitar distorções que prejudiquem suas operações. Segundo estimativas da PwC, globalmente, os administradores de ativos imobiliários verão seus portfólios atingirem US$ 107 trilhões em 2020, contra os US$ 64 trilhões de hoje.
O mercado imobiliário no ano de 2020, e nos seguintes, sofrerá rápidas e importantes mudanças. Para prosperar nesse mundo novo, os atores do mercado devem assegurar que tenham as qualidades e habilidades necessárias para operar num ambiente que exige modelos de negócio inovadores e novas formas de enxergar o consumidor.

Fonte: Folha de São Paulo

MITRE LANÇA IPO E JÁ TEM INVESTIDOR ÂNCORA COBRINDO A OFERTA

O Estado de S. Paulo

Em uma prova do apetite dos investidores pelo setor da construção, a Mitre Realty lançou sua oferta inicial de ações (IPO, na sigla em inglês) com investidores âncoras já garantindo metade da oferta, que deverá somar cerca de R$ 1,1 bilhão. Se consideradas as intenções de investimento coletadas no mercado nas reuniões preliminares com potenciais investidores nesse início de ano, a demanda obtida já cobre o volume a ser lançado. O lançamento de ações da construtora será praticamente todo primário, com novos recursos no caixa da companhia, que busca estar preparada para o crescimento do setor imobiliário. Do pequeno lote secundário, o vendedor será Jorge Mitre, pai de Fabrício Mitre, presidente da companhia familiar.

Média-alta. Os projetos da construtora têm foco no público de média e média alta renda, na cidade de São Paulo, uma vez que esse segmento tende a ser mais beneficiado pelo novo ciclo de crédito nos próximos anos. A ação estreia na B3 na primeira semana de fevereiro.

“Microcasa” pode ser tendência da próxima década

Casas dentro de seu quintal, de sua garagem ou impressas com uma impressora 3D: diversos projetos e startups surgiram nos últimos anos prometendo moradias baratas, sustentáveis e eficientes. Com uma nova década se iniciando, a “microcasa” pode se tornar uma solução cada vez mais procurada para resolver a questão da falta de moradias.

A FastCompany listou cinco exemplos de empresas que estão se tornando pioneiras neste formato. Confira.

O seu quintal para alugar

Em vez de colocar uma casinha de brinquedo em seu quintal para seus filhos brincarem, a Rent The Backyard quer construir uma casa de verdade para alugar nos fundos de sua casa. A empresa custeia as obras e registro da moradia e, em troca, recebe uma parte do aluguel cobrado.

A construção da casa é feita pela NODE.eco.

Não tem quintal? A garagem também serve

A United Dwellings é uma startup de Los Angeles que quer transformar as garagens enormes comuns aos subúrbios da cidade em apartamentos. Segundo a empresa, 91% dos espaços de garagem na região não são ocupadas pelos carros, mas por “tralha” do dono da casa.

Assim como a Rent The Backyard, a United Dwellings custeia a conversão da garagem em apartamento – e fica com uma parte do aluguel futuro.

Casas menores em um grande terreno

Parte do problema da falta de moradia é o tamanho das casas: terrenos enormes ocupados por apenas um imóvel e família. Por isso, a MicroLife Institute quer pegar terrenos grandes que estavam projetados para construir casas acima dos 250 m² e construir moradias menores entre 23 e 46 m².

Em vez de uma mansão, portanto, cada terreno seria um pequeno bairro.

Impressoras 3D para criar casas em regiões mais pobres

Em 2019, a New Story anunciou que finalizou a construção de duas casas em uma região isolada do México, na fronteira com a Guatemala. Detalhe: as casas foram impressas com uma impressora 3D de 10 metros de comprimento.

A empresa já construía casas de forma “tradicional”, mas fez parceria com a Icon para imprimí-las. Os novos moradores aprovaram a residência.

Por ser autossustentável, casa da PassivDom pode ser instalada em quase qualquer lugar (Foto: Divulgação/PassivDom)

A casa sustentável que gera e recicla tudo o que utiliza

A PassivDom também decidiu imprimir casas, mas com uma ideia diferente: criar moradias que são autossustentáveis. A energia elétrica é captada por painéis solares no teto, enquanto toda a água usada é reciclada.

As casas ainda estão em desenvolvimento e devem chegar ao mercado em 2020, em fase de teste no Arizona, nos Estados Unidos.

Fonte: ÉPOCA NEGÓCIOS ONLINE

Médio padrão entra na mira de construtoras

Motor do mercado imobiliário, o Minha Casa Minha Vida chegou a responder por dois terços dos negócios do setor nos últimos anos. Mas a redução de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para abastecer o programa habitacional obrigou incorporadoras como MRV e Direcional a revisarem suas estratégias e redirecionarem parte dos projetos para o segmento de médio padrão – com o desafio extra de readequar seu modelo de negócios.

Copresidente da MRV, Eduardo Fischer afirmou que já há menor disponibilidade de recursos no FGTS do que antes. “Em vez de ficar com o risco na mão, que é a limitação do FGTS, vamos nos expor menos ao programa”, disse. A MRV é a maior operadora do Minha Casa Minha Vida, com cerca de 10% de participação no volume anual de obras contratadas. A empresa comunicou que reduzirá gradualmente os projetos do programa em seu portfólio do nível atual de 80% para cerca de 40% nos próximos anos.

O plano de mudança, porém, foi alvo de ataques do mercado, que vê riscos na transição. O Credit Suisse publicou relatório rebaixando a recomendação para as ações da MRV para “underperform”, o que significa uma perspectiva de desempenho abaixo da média do mercado.

Os analistas Luis Stacchini, Eduardo Quiroga e Vanessa Quiroga, do Credit Suisse, afirmaram que o redirecionamento de parte dos projetos da MRV para o setor de médio padrão é necessário para manter o tamanho da empresa em meio à diminuição prevista do Minha Casa. No entanto, eles estimaram que essa mudança levará tempo para ser implementada, vai sugar recursos do caixa e diminuir os retornos no curto prazo, o que justificou o corte nas projeções para as ações da empresa.

A mesma estratégia foi adotada pela Direcional. A empresa anunciou que também vai ampliar os lançamentos de imóveis fora do Minha Casa, com preços um pouco acima do teto do programa, o que a companhia chama informalmente de “faixa 4”. A mudança vem na esteira de gargalos de recursos do programa, e na oportunidade de financiar os empreendimentos com linhas de crédito de mercado cujas taxas foram reduzidas. “Há uma oportunidade enorme pela frente com as mudanças no cenário macroeconômico”, afirmou o presidente da Direcional, Ricardo Ribeiro, durante reunião com investidores e analistas de mercado.

Perspectivas
A mudança de foco das construtoras leva em conta o movimento crescente de negócios no segmento de médio e também de alto padrão, que parece ter deixado no passado o período de crise. Os balanços do último trimestre das companhias mostraram redução dos estoques e aceleração de novos projetos, apontando para um novo ciclo de crescimento. São os casos de Cyrela, Even, Eztec, Helbor e Trisul.

A avaliação de analistas é que, mesmo sem a recuperação do emprego e da renda dos consumidores, a queda acentuada nas taxas de juros do crédito imobiliário garantiu aumento do poder de compra nos estandes. O diretor de relações com investidores da Eztec, Emílio Fugazza, classificou o atual momento como de retomada. “Alguns fatos nos indicam que é um ‘boom’. Um deles é a velocidade de vendas. Não temos nenhum projeto com menos de 60% das unidades vendidas em seis meses.”

O diretor-presidente da Even, Leandro Melnick, espera um aumento no preço dos imóveis ao longo dos próximos trimestres, após anos com reajustes reprimidos pela crise nacional. Segundo ele, o escoamento do excesso de imóveis nos estoques e os lançamentos de novos projetos nos bairros mais nobres e de maior demanda darão força a um movimento de alta nos preços. “Estamos bastante positivos para o quarto trimestre”, afirmou ele, durante reunião com analistas de mercado.

Fonte: ÉPOCA NEGÓCIOS

Banco Central estuda medidas para ampliar fontes de crédito imobiliário

Fonte: Smartus

O Banco Central (BC) e o Ministério da Economia estudam medidas para aumentar os recursos destinados ao crédito imobiliário. A constatação é que o montante atual disponível – somando todas as fontes, como poupança, FGTS e instrumentos do mercado de capitais – serão insuficientes para acompanhar a demanda nos próximos anos.

A Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) revisou as projeções de empréstimos da poupança e do FGTS. De acordo com a entidade, o SBPE deve financiar R$ 75 bilhões para compra e construção de imóveis até dezembro, 31% a mais em relação a 2018, enquanto o crédito via FGTS deve retrair em 4%, para R$ 57 bilhões.

Na avaliação de Gilberto Abreu, presidente da Abecip, o mercado começa a dar sinais de retomada, sendo este apenas o começo da arrancada. “O crédito imobiliário vai crescer 30% este ano e a poupança, não”, afirmou ao Valor Econômico. Em um cenário otimista, o saldo do SBPE vai avançar entre 6% e 10%, calcula Abreu.

Além de serem naturalmente insuficientes para acompanhar a demanda, poupança e FGTS serão afetados pela queda da Selic devido à i) fuga de investidores para aplicações mais rentáveis e ii) aos rendimentos menores de investimentos do fundo, que recuam junto com a taxa básica de juros, respectivamente.

Neste cenário, além de encontrar novos ativos para aplicar os 40% de saldo do FGTS que não são destinados ao financiamento imobiliário, o governo precisa reduzir as despesas operacionais bilionárias do fundo e – principalmente – estimular a entrada de mais investimentos no mercado de capitais, em produtos como Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) e Letra Imobiliária Garantida (LIG).

Em relação ao CRI, a principal medida anunciada pelo BC é a permissão para os bancos atrelarem a correção dos empréstimos ao IPCA (indicador oficial da inflação) no Sistema Financeiro da Habitação (para imóveis de até R$ 1,5 milhão). A Caixa foi o primeiro banco a comunicar adesão ao novo indexador. 

Além de reduzir os juros finais aos consumidores, o correção pelo IPCA aumenta a liquidez dos CRIs no mercado de capitais porque agrada aos investidores, que preferem adquirir papéis atrelados a indicadores de mercado. Nesse contexto, os bancos terão maior facilidade para securitizar suas carteiras de recebíveis, adiantando recursos que podem financiar novas obras. 

Decisão recente da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) também estimula a securitização no setor (veja aqui).

Já para elevar a participação da LIG no crédito imobiliário, a principal proposta em estudo é permitir que os títulos sejam emitidos no exterior – hoje estão restritos ao Brasil – mantendo a isenção tributária para os investidores. A medida tem potencial de arrecadar substancialmente mais recursos, sobretudo no mercado europeu, onde a LIG responde por 20% dos empréstimos ao setor imobiliário.

A ideia é que securitização e LIG coexistam como as principais fontes de financiamento imobiliário no país. Especialistas indicam a preferência dos bancos pela Letra Imobiliária Garantida, por ter prazos mais longos e liquidez mais adequada aos fluxos do mercado imobiliário.

O Banco Central estuda, ainda, permitir que incorporadoras e loteadoras utilizem recebíveis como garantia para financiar empréstimos junto aos bancos e outros investidores.

Mais do que resolver a questão da disponibilidade de crédito, governo e BC desejam aumentar a participação do financiamento imobiliário no PIB brasileiro, atualmente na casa dos 9%. Em outros países em desenvolvimento, como Chile, o crédito responde por 20% do Produto Interno Bruto, enquanto nos Estados Unidos se aproximam dos 70%.

Airbnb compra empresa de aluguel de imóveis mobiliados

Por Ivan Ryngelblum, Valor — São Paulo

Airbnb compra empresa de aluguel de imóveis mobiliados

Getty Images

O serviço de aluguel de quartos e imóveis Airbnb anunciou hoje que adquiriu a Urbandoor, empresa de aluguel de imóveis mobiliados por longos períodos. O valor da transação não foi divulgado.

Em comunicado divulgado em seu blog, o Airbnb informou que a aquisição fortalecerá a divisão de aluguéis de imóveis para o setor corporativo, o “Airbnb for Work”. Segundo a empresa, a Urbandoor possui apartamentos em mais de 1,5 mil cidades em cerca de 60 países.

O Airbnb fechou uma série de aquisições e investimentos nos últimos anos para diversificar suas ofertas de imóveis. Em março, a empresa comprou o site de reservas de quartos de hotéis Hotel Tonight e em abril ela divulgou que investiu na startup de reservas de quartos de hotéis indiana Oyo Hotels & Homes.

Um passo adiante para o Mercado Imobiliário

O mercado Imobiliário está mudando, embora não seja rápido devido à sua complexidade. Big data, inteligência artificial, mobilidade inteligente e novas maneiras de conectar pessoas terão um impacto enorme no futuro do mercado Imobiliário. Além disso, as inovações sociais (mais inteligência no trabalho, gestão dinâmica e organização flexível), mentalidade e cultura serão grandes desafios para as empresas do setor se atualizarem.

A inovação começa com a utilização de tecnologia já disponível. Assim, quem mais cedo se adequar estará em vantagem para o sucesso. Aqueles que tiverem agilidade nesta adequação irão se sobressair, e estarão entre os vencedores do futuro. A tecnologia já existe e vai criar novas oportunidades ainda mais rápido. Não esqueça que o mercado imobiliário atual já tem 35% dos seus clientes da chamada Geração Y – ou millennials. Nascidos entre os anos de 1981 e 2000, esses jovens são filhos da tecnologia e de um mundo globalizado, sem fronteiras. O berço dos millennials foi cercado por avanços tecnológicos e tendências globais. Justamente por terem nascido numa era de transição, essa geração não teme mudanças. Inclusive a mudança é adotada voluntariamente em seu estilo de vida.

Embora exista um certo ceticismo ainda presente em algumas empresas do setor na utilização de inovações tecnológicas, pois sempre atuaram maneira pragmática e obtiveram sucesso assim, o caminho é irreversível. Nós acreditamos que agora seja o momento ideal da ruptura dos modelos tradicionais para um novo, mais tecnológico. As inovações tecnológicas e a sustentabilidade serão fatores-chave para a geração de valor nos imóveis. Alguns softwares de gestão e vendas já são amplamente utilizados em mercados mais maduros como a Europa e os Estados Unidos.  Cito alguns exemplos abaixo:

O SweepBright evolui o processo de vendas para uma transação totalmente digital integrando diversos sistemas imobiliários tais como DotLoop, WebMerge e DocuSign.

O OSRE WoningDossier torna a venda ou locação de imóveis mais eficiente. Graças a funções úteis e algoritmos inteligentes, automatiza a transação imobiliária de A á Z. Desde encontrar e gerenciar candidatos até assinar o contrato. Um sistema de fácil utilização em que todos os envolvidos trabalham juntos.

A Calcasa é um app independente. A Calcasa desenvolveu o modelo de avaliação automatizada(AVM) que fornece uma estimativa do mercado aberto atual e do valor das propriedades baseadas em vendas comparáveis e técnicas de regressão hedônica. As avaliações de casas e carteiras podem ser entregues em questão de segundos e são acessíveis através de uma variedade de fontes agilizando o processo de vendas.

Em fim existe uma gama imensa de ferramentas já em uso, que adaptadas a nossa realidade podem nos ajudar a dar o próximo passo, adicionando tecnologia ao seu modelo de negócios atual.