Um passo adiante para o Mercado Imobiliário

O mercado Imobiliário está mudando, embora não seja rápido devido à sua complexidade. Big data, inteligência artificial, mobilidade inteligente e novas maneiras de conectar pessoas terão um impacto enorme no futuro do mercado Imobiliário. Além disso, as inovações sociais (mais inteligência no trabalho, gestão dinâmica e organização flexível), mentalidade e cultura serão grandes desafios para as empresas do setor se atualizarem.

A inovação começa com a utilização de tecnologia já disponível. Assim, quem mais cedo se adequar estará em vantagem para o sucesso. Aqueles que tiverem agilidade nesta adequação irão se sobressair, e estarão entre os vencedores do futuro. A tecnologia já existe e vai criar novas oportunidades ainda mais rápido. Não esqueça que o mercado imobiliário atual já tem 35% dos seus clientes da chamada Geração Y – ou millennials. Nascidos entre os anos de 1981 e 2000, esses jovens são filhos da tecnologia e de um mundo globalizado, sem fronteiras. O berço dos millennials foi cercado por avanços tecnológicos e tendências globais. Justamente por terem nascido numa era de transição, essa geração não teme mudanças. Inclusive a mudança é adotada voluntariamente em seu estilo de vida.

Embora exista um certo ceticismo ainda presente em algumas empresas do setor na utilização de inovações tecnológicas, pois sempre atuaram maneira pragmática e obtiveram sucesso assim, o caminho é irreversível. Nós acreditamos que agora seja o momento ideal da ruptura dos modelos tradicionais para um novo, mais tecnológico. As inovações tecnológicas e a sustentabilidade serão fatores-chave para a geração de valor nos imóveis. Alguns softwares de gestão e vendas já são amplamente utilizados em mercados mais maduros como a Europa e os Estados Unidos.  Cito alguns exemplos abaixo:

O SweepBright evolui o processo de vendas para uma transação totalmente digital integrando diversos sistemas imobiliários tais como DotLoop, WebMerge e DocuSign.

O OSRE WoningDossier torna a venda ou locação de imóveis mais eficiente. Graças a funções úteis e algoritmos inteligentes, automatiza a transação imobiliária de A á Z. Desde encontrar e gerenciar candidatos até assinar o contrato. Um sistema de fácil utilização em que todos os envolvidos trabalham juntos.

A Calcasa é um app independente. A Calcasa desenvolveu o modelo de avaliação automatizada(AVM) que fornece uma estimativa do mercado aberto atual e do valor das propriedades baseadas em vendas comparáveis e técnicas de regressão hedônica. As avaliações de casas e carteiras podem ser entregues em questão de segundos e são acessíveis através de uma variedade de fontes agilizando o processo de vendas.

Em fim existe uma gama imensa de ferramentas já em uso, que adaptadas a nossa realidade podem nos ajudar a dar o próximo passo, adicionando tecnologia ao seu modelo de negócios atual.

“Vale a pena manter um imóvel como investimento?”

Tenho dois apartamentos: um onde moro e outro para investimento, de cerca de R$ 490 mil. Não sei se alugo o segundo apartamento ou vendo para investir o valor. Se eu vender, quais seriam os investimentos mais indicados?”

Primeiramente, é extremamente importante ter em mente que toda recomendação de investimento deve ser avaliada de acordo com o perfil específico de cada investidor, considerando não somente sua tolerância ao risco como também sua capacidade de aceitar riscos, a qual engloba diversas variáveis como objetivos, prazos, necessidades e familiaridade.

Além disso, no caso ora analisado, faz-se necessário compreender que o aluguel de imóveis em geral, quer seja como forma de receita de investimento, quer seja como item de despesa no orçamento, encontra um amplo espectro de variação financeira, de acordo, principalmente, com a localização do imóvel.

Apenas como um exemplo, de acordo com o informe de locação residencial do Índice FipeZap, amplamente utilizado no mercado, o preço médio de locação residencial teve variação acumulada positiva de 7,2% na cidade de Recife-PE, no decorrer do ano de 2018. No mesmo período, a variação acumulada do preço médio de locação foi negativo em 2,9% para a cidade de Fortaleza-CE.

Em dados de yield (rendimentos) absolutos, ainda de acordo com o informe do Índice FipeZap, o investidor teve um retorno bruto positivo em 2018 de 6,59% nos aluguéis em Recife, contra um retorno bruto negativo de 2,2% no mesmo período nos aluguéis em Fortaleza. Ou seja, muito embora ambas as cidades estejam na mesma Região Nordeste do país, observa-se uma diferença de quase 9,0 pontos percentuais no retorno acumulado médio de locação em 2018.

Dessa forma, é condição sine qua non conhecer o local exato do imóvel objeto da análise para que se alcance uma resposta mais objetiva.

Sendo assim, com foco em uma análise mais abrangente, tomemos como base a variação média dos preços de locação de imóveis em todo o país no ano de 2018. Ainda de acordo com os dados do FipeZap, o retorno acumulado médio de locação do período foi de 2,07%. Ou seja, levando-se em conta a média nacional, o retorno acumulado com rendimentos de aluguéis em geral não bateu sequer a inflação observada no mesmo período, que foi de 2,85%.

Além disso, é importante observar que o Indice Fipezap para transações de venda de imóveis foi de -0,38% no ano de 2018. Em outras palavras, avaliando-se o mercado imobiliário como um todo, a indicação é de que houve uma retração dos preços, o que pode ser traduzido como uma desvalorização dos imóveis em geral.

Ou seja, a se manter as condições atuais do mercado, se abstendo de uma análise macroeconômica futurista, pode-se afirmar que se o leitor optar por não vender o imóvel e continuar recebendo seus rendimentos de aluguel, ele fatalmente estará erodindo seu poder de compra.

Ressalte-se aqui que obviamente devemos acrescentar a essa análise variáveis específicas inerentes a cada imóvel, como o estado de conservação, as condições de mercado locais e a possibilidade de melhorias no entorno da localização.

Passemos à análise do que efetivamente poderia ser feito no caso de uma decisão favorável à venda do imóvel. Aqui cabe considerar que sobre tal venda incidirá o imposto de renda sobre eventual ganho de capital, que basicamente é calculado à alíquota de 15% sobre eventual lucro na operação.

No caso do leitor em questão, que afirma ter um imóvel como forma de investimento, é mais prudente trabalhar com a hipótese de que seja adepto de opções mais conservadoras, como títulos do Tesouro Nacional ou investimentos atrelados ao CDI, por exemplo.

Nesse contexto, no tocante aos títulos do Tesouro Nacional, os atrelados ao IPCA têm o condão de manter o poder de compra, e podem ser considerados como boas opções mais conservadoras. Se o leitor quiser incrementar um pouco mais o seu risco e apostar numa projeção de cenário futuro de queda de juros, pode investir nos títulos pré-fixados, que gerarão ganhos extras a se confirmar o cenário projetado.

Outra opção válida são os títulos atrelados ao Certificados de Depósito Interbancário – CDI. Comparando-se o rendimento de aluguéis de imóveis (um acumulado positivo de 2,07% no ano de 2018), com os investimentos atrelados ao CDI, que foram na média de 6,42% nesse mesmo período, observa-se claramente que do ponto de vista eminentemente financeiro, a manutenção do imóvel para aluguel foi desfavorável, já que o acumulado positivo de 2,07% no ano de 2018 corresponde a menos de 35% do CDI.

Obviamente há que se acrescer, por exemplo, o valor psicológico e comportamental da posse do imóvel em si, o que agrega indiscutível valor no campo da segurança por ocasião de uma análise responsável, a depender do perfil do investidor.

Não obstante a interpretação implícita de tratar-se de um investidor com perfil mais conservador, ainda não podemos, apenas com as informações disponíveis, descartar totalmente a hipótese de o investidor ser adepto de investimentos menos conservadores.

Nesse caso, não podemos deixar de mencionar que um dos investimentos inegavelmente mais lucrativos no momento é a Bovespa, que recentemente bateu seu recorde histórico.

Ocorre que a Bolsa de Valores, entre outras singularidades, é dotada de um altíssimo índice de volatilidade, e isso deve ser primordialmente levado em conta quando da opção de investimento dos recursos da venda do imóvel. Uma “montanha russa” que somente deve ser trilhada por investidores que tenham o perfil adequado.

Sendo assim, por todo o exposto, observa-se que se o investidor em questão quiser manter um nível de segurança compatível com a interpretação de seu perfil projetado, uma boa opção é se pensar em investimentos no Tesouro Nacional ou nos atrelados ao CDI, havendo no cenário econômico atual um leve deslocamento da balança de decisão na direção deste último. Caso o investidor esteja efetivamente inclinado a se manter conectado ao mercado imobiliário, uma alternativa eficiente seria investir através de Fundos de Investimento Imobiliários, podendo inclusive diversificar sua carteira com outros tipos de Fundos, como ETFs ou multimercados, obviamente sempre respeitando o perfil adequado e as singularidades de cada investidor.

POR: Daniel Gama – planejador financeiro  – Época Negócios