O coliving na prática

Interessantes lançamentos imobiliários têm privilegiado o coliving, neologismo que significa a conjugação de pequenos apartamentos com áreas comuns fartas em atrativos e equipamentos. Trata-se do modo viável de adquirir imóvel em bairros com melhor localização e infraestrutura. Interessa aos consumidores, igualmente, a praticidade de unidades compactas, a possibilidade de usar verdadeiros clubes e viver em comunidades da maneira mais intensa possível.

Aos benefícios se antepõem os problemas clássicos da vida em condomínio, que talvez estejam sendo vistos de maneira nova e perdendo relevância na visão desses públicos. Não é demais lembrar: hoje essa vibrante vida condominial é desejada, mas antigamente dizia Clovis Bevilaqua (redator do projeto do Código Civil de 1916) que: “o condomínio é estado anormal da propriedade”. De anormal a ambicionado, portanto, em cerca de 100 anos.

É vital analisar pelo menos dois aspectos nesses empreendimentos. O primeiro consiste em saber com exatidão o que se adquire, pois o termo coliving não tem significado legal (diferentemente de “loteamento” ou “condomínio edilício”, por exemplo) e alguns colivings oferecem de bicicletas a bibliotecas, ao passo que outros oferecem apenas a releitura de tradicionais equipamentos de lazer, como piscinas e salões de festa. É verdade que o material publicitário – e as suas ressalvas – compõe o contrato, mas não será somente na propaganda que se pesquisará a extensão do que está sendo comprado.

O segundo aspecto diz respeito às condições de uso dos equipamentos e das áreas comuns: a qualquer hora? O uso se fará mediante pagamentos específicos? Como se farão os rateios de despesas? Quais serão as regras dessa convivência em comum?

As respostas deverão estar nas convenções de condomínio – e, quando existirem, nos regimentos internos -, sendo obrigatória a previsão do fim a que se destinam as unidades, da quota proporcional e do modo de pagamento das contribuições para atender às despesas, sendo também detalhadas as competências das assembleias, sua forma de convocação e o quórum para as deliberações, além de sanções previstas.

No momento da aquisição, é na documentação oficial que se averiguará o que está sendo comprado, o que será entregue na área comum – onde acontecerá, afinal, o coliving. Também nela deverá estar previsto como será administrado este condomínio, de modo muito mais sofisticado do que um condomínio edilício usual. O que será entregue e o que só funcionará pay per use? Quais e quantos são os equipamentos?

Se o modo de viver é novo, será que as regras estabelecidas também o são? As convenções devem prever também o estilo de vida do público que busca este tipo de empreendimento. Aquelas velhas convenções – preocupadas, por exemplo, com o silêncio a partir das 20 horas – já não servem: nesse horário esse novo público nem chegou do trabalho! São necessárias previsões que sirvam aos novos moradores, que orientem o uso compartilhado de instalações e equipamentos que muitos jamais tiveram e acabaram de conquistar.

Por isso, novas convenções se preocupam com a agilidade intrínseca a esses empreendimentos, fixando as intenções dos instituidores e, lógico, dos adquirentes -, como suas características inovadoras e proclamando os princípios que os regem (um tanto diferentes daqueles tradicionais) evitando que interpretações arcaicas destruam a utilização almejada.

Por Jaques Bushatsky, advogado e sócio da Advocacia Bushatsky

Fonte: O Estado de S. Paulo, Artigo, 27/05/2018

Com juros menores, mercado imobiliário recupera o fôlego em 2018

O mercado imobiliário brasileiro começou o ano de 2018 disposto a recuperar o tempo perdido e reforçar a tendência de alta demonstrada nos últimos meses de 2017. Dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), desenvolvidos e calculados pela Fipe, da Universidade de São Paulo, mostram que os números de unidades residenciais lançadas e vendidas nos últimos 12 meses (janeiro de 2017 a janeiro de 2018) registraram alta de 22,2% e 12%, respectivamente.

No total, foram lançadas no mercado brasileiro 82.902 unidades entre janeiro de 2017 e janeiro de 2018. Na mesma base de comparação, as vendas somaram 105.297 imóveis novos. “De certa forma, é possível dizer que os primeiros resultados de 2018 apontam para uma continuidade da trajetória positiva de recuperação do mercado observada ao longo do ano passado”, diz Luiz Antônio França, presidente da Abrainc.

O relatório consolidado de 2017 da pesquisa dos indicadores imobiliários nacionais da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), apurado em 23 microrregiões do país, demonstra que o ano terminou em nítida recuperação na comparação com 2016. Houve crescimento em lançamentos residenciais verticais em 5,2% e, em vendas, de 9,4 % em relação ao ano anterior. O movimento, informa a Cbic, foi impactado pelo último trimestre do ano e pela melhora da economia, com a queda da taxa de juros, da inflação e pequena recuperação do PIB.

Levando em conta somente o mês de janeiro, os indicadores da Abrainc apontam o lançamento de 3.414 unidades, sendo 22,1% de médio e de alto padrão e 76,8% do programa Minha Casa Minha Vida. Janeiro também apresentou bom resultado de vendas, com 8.412 unidades comercializadas, bem acima da média mensal do primeiro trimestre de 2017, que foi de 7.616 imóveis.

Os especialistas afirmam que os números poderiam ser melhores se o setor dispusesse de marcos regulatórios sobre temas como o distrato, a desistência da compra do imóvel. “Os distratos inviabilizam qualquer negócio no mercado”, diz França, lembrando que as empresas sofrem para pagar os compradores que decidem devolver o imóvel.

Com o agravamento da crise, nos últimos anos muitos compradores acabaram devolvendo imóveis adquiridos na planta, o que trouxe transtornos para construtoras e incorporadoras. Segundo França, muitas empresas, sem ter como devolver a entrada dada pelos compradores, tiveram que fechar as portas. Somente nos últimos 12 meses, de acordo com os dados da Abrainc, foram contabilizados 34,1 mil distratos, o equivalente a 30,7% das vendas de imóveis novos no mesmo período.

No segmento de imóveis de médio e de alto padrão, o percentual foi bem maior — impressionantes 42,3%. Nos imóveis do programa Minha Casa Minha Vida, as devoluções chegaram a 16,8% das unidades vendidas. Desde o ano passado, o governo tem tentado, junto com construtoras, incorporadoras e representantes de consumidores, chegar a um acordo para uma proposta “intermediária” que atenda a todas as partes.

Outro dado que confirma o bom momento do mercado é o volume de financiamento imobiliário com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), que somaram R$ 3,84 bilhões em janeiro. Comparado ao mês anterior, a alta foi de 4,4%. Na comparação com janeiro de 2017, o avanço chegou a 23,7%. No acumulado de 12 meses encerrados em janeiro de 2018, porém, o montante financiado, de R$ 43,89 bilhões, ficou 5,5% inferior ao apurado nos 12 meses anteriores.

Com orçamento de R$ 82,1 bilhões para investimentos habitacionais em 2018, a Caixa, principal agente financeiro de imóveis no país, tem como meta atingir cerca de 650 mil novas unidades habitacionais nos próximos anos, especialmente no Minha Casa Minha Vida. Do total de recursos, R$ 58,8 bilhões virão do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e outros R$ 12,7 bilhões, do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).

A Caixa também anunciou, depois da redução da Selic, uma diminuição nos juros dos financiamentos de imóveis, o que deve dar mais uma ajuda na recuperação das vendas no mercado imobiliário. “Baixar juros é sinônimo de melhorar o poder aquisitivo das pessoas. Quando os bancos diminuem os juros, eles reduzem também as prestações do imóvel a serem pagas, tornando o financiamento mais acessível”, disse José Carlos Martins, presidente da Cbic.

Fonte:Lino Rodrigues – Correio Braziliense

Preços de venda e locação de imóveis comerciais voltam a cair em março, aponta Índice FipeZap Comercial

O Índice FipeZap Comercial, calculado pela Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe) e pelo ZAP Imóveis, registrou queda no preço médio de venda (-0,06%) e também no de locação (-0,44%) em março. Considerando o primeiro trimestre do ano, a variação no preço médio de venda (0,70%) se equipara à inflação acumulada no período pelo IPCA-IBGE (0,70%), impulsionado pelo avanço nos preços no Rio de Janeiro (+1,37%) e São Paulo (+0,82%).

No horizonte dos últimos 12 meses, o Índice FipeZap Comercial aponta queda nominal de 2,29% e 3,78%, respectivamente, nos preços de venda e locação de conjuntos e salas comerciais (a inflação acumulada no período é de 2,68%). Nos últimos 12 meses, o CDI apresentou uma rentabilidade média de 8,4%, enquanto os proprietários de imóveis comerciais obtiveram um retorno médio de 2,1% – percentual que inclui a renda média do aluguel e a valorização dos ativos.

Rio de Janeiro se manteve no topo do ranking de venda, com o preço mais caro por metro quadrado (R$ 10.674/m²), enquanto São Paulo permanece com o maior preço médio de locação (R$ 43,47/m²). O indicador acompanha o valor médio do metro quadrado de conjuntos e salas comerciais de até 200 m² em quatro municípios brasileiros, com base em anúncios da Internet.

Venda

No Rio de Janeiro a liderança está nos bairros: Leblon (R$ 34.812), Ipanema (R$ 25.195), Jardim Botânico (R$ 24.254), Flamengo (R$ 16.268) e Catete (R$ 16.227). Já os mais baratos: Vila da Penha (R$ 5.772), Taquara (R$ 5.556), Pechincha (R$ 5.337), Pilares (R$ 5.007) e Madureira (R$ 4.992).

Na capital paulista, os maiores valores foram registrados nos bairros: Cidade Jardim (R$ 15.267), Paraíso (R$ 15.035), Pompéia (R$ 13.327), Vila Nova Conceição (R$ 13.258) e Vila Olímpia (R$ 12.956). Entre os menores estão: Butantã (R$ 7.159), Vila Prudente (R$ 7.059), Real Parque (R$ 6.810), Sé (R$ 5.779) e Vila Mascote (R$ 4.002).

Em Belo Horizonte, os bairros com maior valor são Lourdes (R$ 10.140), Santo Agostinho (R$ 10.009), Prado (R$ 9.939), Belverde (R$ 9.777) e Barro Prado (R$ 8.789). Entre os mais baratos estão Buritis (R$ 7.457), Gutierrez (R$ 7.340), Sion (R$ 6.778), Floresta (R$ 4.833) e Centro (R$ 3.986).

Na cidade de Porto Alegre, os valores mais altos por metro quadrado foram registrados nos bairros Mont’Serrat (R$ 14.085), Santana (R$ 13.893), Bela Vista (R$ 13.041), Boa Vista (R$ 12.677) e Praia de Belas (R$ 11.791). Já entre os valores mais baixos estão Sarandi (R$ 4.171), Centro Histórico (R$ 4.084), Cavalhada (R$ 3.992), São Geraldo (R$ 3.489) e Navegantes (R$ 2.859).

Locação

Em São Paulo, lideram os bairros Cidade Jardim (R$ 71,62), Itaim Bibi (R$ 65,19), Jardins (R$ 61,19), Paraíso (R$ 60,00) e Vila Olímpia (R$ 59,80). Os menores valores estão nos bairros: Vila Carrão (R$ 32,88), Limão (R$ 32,35), Sé (R$ 31,03), Tremembé (R$ 28,71) e República (R$ 25,02).

No Rio de Janeiro, os bairros com maior valor de aluguel são: Leblon (R$ 123,21), Ipanema (R$ 82,16), Jardim Botânico (R$ 70,86), Botafogo (R$ 65,11) e Flamengo (R$ 49,29). Entre os preços mais baixos estão Pechincha (R$ 27,84), Centro (R$ 27,27), Méier (R$ 26,61), Camorim (R$ 25,88) e Madureira (R$ 22,14).

Na capital mineira, os bairros são: Belvedere (R$ 45,68), Lourdes (R$ 43,42), Santo Agostinho (R$ 42,38), Boa Vista (R$ 40,00) e Santa Lucia (R$ 37,53). Os menores valores: São Pedro (R$ 25,35), Padre Eustáquio (R$ 23,21), Floresta (R$ 21,95), Sagrada Família (R$ 19,71) e Centro (R$ 19,54).

Por fim, em Porto Alegre os valores mais elevados por metro quadrado foram registrados nos bairros Bela Vista (R$ 62,36), Três Figueiras (R$ 55,30), Praia de Belas (R$ 55,80), Boa Vista (R$ 50,56) e Moinho de Vento (R$ 47,89). Os bairros com os menores valores foram São Geraldo (R$ 19,12), Hípica (R$ 17,43), Sarandi (R$ 17,36), Navegantes (R$ 17,15) e Nonoai (R$ 15,63).

Por Gabriel Gameiro