A segmentação no futuro do mercado imobiliário

O desenvolvimento habitacional tem a ver com a nova visão estratégica da conceituação do produto. No passado, o tradicional era desenvolver um produto padrão que atraísse todo o mercado. Recentemente em nosso pais o desafio era produzir, em vez de atender necessidades do cliente. Os únicos clientes conhecidos eram as famílias tradicionais, que também adquiriram o compromisso de morar na casa própria. O fenômeno do foco de produção com um único alvo causou a comoditização do setor. Por muito tempo, a oferta do setor imobiliário era como uma loja em que só um produto era vendido. Ao longo do showroom, há vinte modelos deste produto onde apenas os mínimos detalhes cosméticos variam.

·       A demografia do país foi transformada e os novos segmentos de famílias surgiram: millennials, singles, lares de ninhos vazios e etc., e crescendo dramaticamente.

·       Os novos tempos apelam a não pensar em moradia para a vida toda. Ao contrário disso, cada lar é um passo para um futuro melhor.

·       O ambiente de competição fez com que esses produtos para todos se tornassem frios, sem diferenciação.

·       As cidades cresceram e há uma maior profundidade de mercado que cria nichos com capacidade de receber projetos de maior escala.

Dadas essas quatro forças, a dinâmica esperada do desenvolvimento habitacional no futuro implica a segmentação cada vez mais refinada do mercado em que as incorporadoras estão inseridas.

A capacidade dos desenvolvedores de encontrar esses segmentos e atendê-los oferecendo maior valor do que os produtos comparáveis será a capacidade estratégica mais importante da empresa.

Para alcançar essa segmentação, devemos trabalhar com variáveis estruturais, que permitem a divisão do mercado. Uma variável estrutural é a maneira mais simples e elementar de segmentar o mercado. A mais conhecida dessas variáveis é o nível socioeconômico. Geralmente, ele é usado para delimitar um mercado geográfico específico (cidades, zonas) em uma série de segmentos que exibem comportamentos de consumo homogêneos devido ao seu nível de renda.

Sendo rigorosa, a variável do Nível Sócio Econômico não alcança uma segmentação efetiva, uma vez que é praticamente uma obrigação em nossa indústria, já que o preço da habitação impactará diretamente os segmentos que terão capacidade de pagar os produtos. Portanto, o importante no processo de segmentação é conseguir segmentação com mais variáveis estruturais.

No caso do setor imobiliário, já se sabe que a variável mais relevante refere-se ao estágio da vida. O estágio da vida determina o esquema familiar em que uma pessoa vive (independentemente da idade). Isso permite que você preveja suas necessidades espaciais e também algumas preferências importantes.

No futuro, os projetos usarão três ou mais variáveis estruturais para determinar quem será seu público-alvo. Como referência, em mercados mais sofisticados, como algumas cidades nos Estados Unidos ou no Japão, segmentam até mais de dez variáveis estruturais.

Em uma segmentação mais refinada, o desenvolvedor terá a facilidade de gerar maior valor com um produto que está mais associado às preferências de um grupo homogêneo de renda, estágio de vida e até mesmo comportamentos.

A segmentação será uma das novas premissas no futuro do negócio imobiliário.

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LIMINAR PÕE PROJETOS IMOBILIÁRIOS DE SP EM RISCO

Uma liminar concedida pelo Tribunal de Justiça (TJ) de São Paulo no fim de fevereiro, vetando o “direito de protocolo”, ameaça a retomada do mercado imobiliário na cidade. Segundo o Secovi-SP, que reúne empresas do setor imobiliário, cerca de 60% dos 14 mil processos na Prefeitura de São Paulo foram afetados pela decisão.

Na lista estão prédios residenciais, salas comerciais, shopping centers, escolas, hospitais, casas e pequenas reformas. O direito de protocolo garantia que projetos encaminhados para licenciamento antes de a nova Lei de Zoneamento entrar vigor, em 2016, pudessem ser validados seguindo a legislação antiga.

Alegando o objetivo de preservar o meio ambiente, já que a nova lei de zoneamento é mais rigorosa, o Ministério Público (MP) de São Paulo entrou com Ação Direta de Inconstitucionalidade atacando o direito de protocolo. A decisão do Tribunal é liminar, e o MP aguarda o julgamento do mérito, informou a assessoria do MP.

O presidente do Secovi-SP, Flávio Amary, explicou que a eventual revisão dos projetos implica em potenciais mudanças na quantidade de andares dos prédios, área construída total, número de vagas de garagem, entre outros fatores. “Se for mantida a liminar, o que não acredito, vários empreendimentos poderão ficar inviáveis. Isso levará à suspensão de lançamentos e de todos os empregos que seriam gerados pela cadeia da construção.”

Amary disse que a liminar compromete a segurança jurídica do mercado. Da compra do terreno, desenvolvimento do projeto ao licenciamento gasta-se de dois a quatro anos. “Nesse período podem surgir mudanças na lei. Por isso, o direito de protocolo é importante.”

A Procuradoria Geral do Município de São Paulo apresentou a defesa em relação à liminar concedida contra a Prefeitura pelo TJ. O processo é acompanhado pelo Secovi-SP e pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias. Não há prazo para análise da liminar.

Mercado. Enquanto isso, incorporadoras que atuam no mercado imobiliário da capital paulista pretendem manter a rota de expansão dos lançamentos nos próximos meses. A estratégia das empresas será a readequação do mix de lançamentos, dando prioridade a projetos mais novos da carteira, que já atendem à legislação atual. Se o impasse jurídico se prolongar, há grandes chances de ocorrerem adiamentos e até cancelamentos de projetos que dependem do direito de protocolo, alertam representantes do mercado imobiliário.

O copresidente da incorporadora Cyrela Brazil Realty, Efraim Horn, disse ontem, em reunião com investidores, que a empresa planeja ampliar os lançamentos neste ano, sendo que 80% deles estarão concentrados em São Paulo. Para isso, vai dar prioridade aos empreendimentos já licenciados sob as regras atuais. “Teremos de correr para lançar esses projetos caso não se derrube a liminar”, afirmou. “Se isso não acontecer, aí teríamos de postergar mais ou menos 30% dos projetos para o próximo semestre ou próximo ano”, admitiu.

O diretor de relações com investidores da Cyrela, Paulo Gonçalves, ponderou que a queda na liminar é o cenário considerado mais provável no planejamento estratégico da empresa. Segundo ele, o direito de protocolo é uma prática assegurada há anos na capital paulista em épocas de transição nas regras do zoneamento.

O diretor-presidente da Eztec, Silvio Zarzur, também afirmou que o impasse jurídico não compromete os planos no curto prazo. Neste ano, a incorporadora tem a meta de lançar projetos com valor geral de vendas (VGV) entre R$ 500 milhões a R$ 1 bilhão.

Segundo ele, a Eztec tem projetos suficientes enquadrados na nova lei de zoneamento, que serão tocados neste momento. “Mas a liminar tem de ser derrubada em um determinado momento. Se não derrubar nunca, aí, realmente, teremos problemas pontuais. Teremos de recomeçar os projetos”, ponderou o executivo.

Fonte:Pequenas empresas e grandes negócios

Preço de moradia em São Paulo tem nova queda trimestral e anual

Na conta com ajuste pela inflação, São Paulo é o 10º mercado imobiliário mais fraco entre os 46 analisados pelo Global Property Guide,

São Paulo – Os preços de moradia na cidade de São Paulo caíram no 3º trimestre de 2017, de acordo com dados divulgados no começo do ano pelo Global Property Guide.

A queda foi de 0,20% em relação ao trimestre anterior e de 1,13% em relação ao mesmo período do ano anterior, em números ajustados pela inflação.

É uma reversão do cenário do trimestre anterior, mas a queda foi relativamente moderada. No mesmo ponto de 2016, o ritmo de redução estava em 8% na medida anual.

Quando os números não são ajustados pela inflação, a coisa muda de figura e é verificada alta de preços de moradia na cidade de 0,39% na conta trimestral e 1,38% na conta anual.

Com ajuste pela inflação, São Paulo é o 10º mercado imobiliário mais fraco dos 46 analisados. Sem ajuste pela inflação, é o 14º mais fraco.

Mundo

Os preços de moradia subiram em 24 dos 46 mercados no 3º trimestre, mas o ímpeto de crescimento está arrefecendo: apenas um terço dos mercados mostraram força maior do que um ano antes.

De acordo com o relatório, a Europa é um dos destaques positivos e está vivendo um verdadeiro boom, reunindo 6 dos 10 mercados mais fortes do planeta.

A retomada do continente é visível em vários indicadores. O Eurostat indicou nesta semana que o desemprego na zona do euro retrocedeu a 8,7%, seu nível mais baixo desde janeiro de 2009.

Na Ásia, há grande divergência: os preços caíram em 7 dos 11 mercados analisados, mas alguns dos que sobem estão entre os mais fortes.

Vale destacar o caso da China, que está desacelerando rapidamente diante do aperto das políticas monetária e regulatória.

Os mercados imobiliários mais fortes do planeta na conta ajustada pela inflação são Islândia (alta anual de 18,76%), Hong Kong (13,14%), Macau (10,53%), Canadá (9,69%) e Romênia (9,36%).

Já os mais fracos, pelos mesmos critérios, foram Egito (queda anual de 8,68%), Kiev na Ucrânia (-6,81%), Rússia (-6,69%), Mongólia (-5,7%) e Catar (-2,85%).

Fonte: Exame

Sua próxima casa virá de uma impressora 3D e custará R$ 13 mil

A revolução da engenharia civil começou.A ICON, uma empresa de tecnologia de construção móvel, está usando impressoras 3D para criar casas em menos de 24 horas.A ideia inicial tem um cunho social.

O objetivo é impulsionar a produção de habitação a preços acessíveis em áreas de extrema pobreza e começar a atender os 1,2 bilhões de residentes que não contam com uma moradia adequada.

A ONG New Story, que trabalha para transformar favelas em comunidades sustentáveis, por exemplo, é uma das parceiras dessa empreitada.

Contudo, a qualidade dos “palacetes” já estão chamando a atenção do mercado imobiliário.

Em menos de um dia é possível gozar de uma residência de 60 metros quadrados feita de um derivado do cimento com sala de estar, banheiro e quarto pela bagatela de 4 mil dólares (algo em torno de 13 mil reais).

O primeiro protótipo acaba de ser construído (12 de março) em Austin, Texas.

Para comprovar a eficiência dos modelos e avaliar problemas da impressão, Jason Ballard, um dos cofundadores da ICON, topou ser o morador um.

Caso tudo corra conforme o planejado, em breve a ICON espera desembarcar suas impressoras Vulcan em El Salvador para construir o primeiro lote oficial de Sweet Home 3D.

Por : VIP

Sete cidades no mundo que são modelos de mobilidade urbana

Imagine morar em uma cidade onde existem mais bicicletas do que pessoas? Em Amsterdã, na Holanda, as bikes não são apenas maioria, como também tem prioridade no trânsito: boa parte da população se locomove diariamente pelas ciclovias, e os ônibus e outros veículos param para dar passagem aos ciclistas. O estímulo ao transporte não motorizado é um dos traços que caracteriza as melhores cidades do mundo em mobilidade. Além disso, a implantação de sistemas que priorizam a integração entre os modais faz com que o trânsito seja mais fluido e prático, com conexões reais entre os diferentes meios de transporte. Elencamos sete cidades do mundo reconhecidas pela eficiência nessa área. Confira abaixo:

Copenhague, na Dinamarca

Copenhague, na Dinamarca (Foto: Divulgação)Copenhague, na Dinamarca (Foto: Divulgação)

Copenhague, na Dinamarca (Foto: Divulgação)

Mundialmente famosa por sua cultura de valorização da bicicleta, a capital da Dinamarca é considerada a melhor cidade do mundo para quem utiliza as bikes como meio de transporte. A mobilidade urbana é garantida pelo fácil deslocamento dos moradores pelas vias de acesso às regiões centrais. Os números ajudam a entender o cenário: 50% dos habitantes deslocam-se diariamente de bicicleta para ir trabalhar ou estudar, e 63% dos membros do parlamento dinamarquês também. Aliado ao uso das bikes, Copenhague oferece outros exemplos de projetos bem sucedidos que ajudam a melhorar o deslocamento pela cidade. O sistema de sinais de tráfego inteligentes, por exemplo, consegue identificar a aproximação de veículos na rodovia (sejam eles bicicletas, carros ou ônibus). O sinal detecta quantos ciclistas estão se aproximando do cruzamento. Se há um grupo muito grande, permanece aberto por um tempo um maior para permitir que todos cruzem a rodovia. Assim, é capaz de organizar melhor o fluxo.

Berlim, na Alemanha

Berlim, na Alemanha (Foto: Divulgação)Berlim, na Alemanha (Foto: Divulgação)

Berlim, na Alemanha (Foto: Divulgação)

Um dos componentes importantes das políticas públicas de Berlim para o transporte tem sido o planejamento das vias para bicicleta e pedestres. A cidade construiu mais de 1000 quilômetros de ciclovias e o número de ciclistas aumentou mais de 40% entre 2004 e 2012. Em média, moradores de Berlim andam ou pedalam em 40% das suas viagens. Outra importante iniciativa da cidade alemã são os projetos de carros elétricos. Desde 2012, Berlim tem investido na tecnologia, e conta com 7,9 mil veículos elétricos, e mais de 500 estações de carga de energia espalhadas pela cidade.

Hong Kong

Hong Kong (Foto: Divulgação)Hong Kong (Foto: Divulgação)

Hong Kong (Foto: Divulgação)

Principal centro de negócios e turismo da Ásia, Hong Kong conta com um dos sistemas de mobilidade urbana mais bem organizados e eficientes do continente. Por dia, são aproximadamente 12,6 milhões de viagens feitas de transporte público. O que faz os deslocamentos serem eficientes é o sistema MTR (Mass Transit Railway), reconhecido como um dos mais eficazes do mundo. Espécie de linha de trem super rápida, serve às áreas urbanizadas de Hong Kong e localidades próximas, sendo o meio de transporte mais popular da região, com cerca de 5 milhões de viagens diárias. O MTR tem aproximadamente 218,2 quilômetros de extensão, com 159 estações. A eficiência no tempo dos trajetos também conta pontos para a cidade: estimativas apontam que os trechos são feitos dentro do horário estimado em 99% dos casos.

Amsterdã, na Holanda

Amsterdã, na Holanda (Foto: Divulgação)Amsterdã, na Holanda (Foto: Divulgação)

Amsterdã, na Holanda (Foto: Divulgação)

Amsterdã também é reconhecida pela grande quantidade de bicicletas. Mais da metade (58%) dos moradores da cidade utilizam esse modal para se locomover diariamente. A estimativa é de que existem 880 mil bicicletas e cerca de 800 mil habitantes, ou seja, mais bikes do que pessoas. O plano de mobilidade urbana dá prioridade aos pedestres e ciclistas, especialmente nas regiões centrais. Estacionamentos de bicicleta adicionais estão sendo criados, além de melhorias no acesso a conexões entre os aeroportos e regiões mais movimentadas. O distrito de Zuidas, por exemplo, conhecido por ser a região “de negócios”, está a apenas seis minutos de trem do aeroporto de Schiphol.

Hoje, o transporte público local oferece diversos modais diferentes de locomoção: trem, metrô, bondes elétricos, ônibus urbanos e regionais, barcos do tipo ferries (que também comportam ciclistas), centrais de táxi e os chamados comboios de alta velocidade, os Thalys, consórcio de ferrovias entre França, Bélgica e Holanda que têm rotas entre Paris, Bruxelas e Amsterdã.

Zurique, na Suíça

Zurique, na Suíça  (Foto: Divulgação)Zurique, na Suíça  (Foto: Divulgação)

Zurique, na Suíça (Foto: Divulgação)

Maior cidade da Suíça, com 415 mil habitantes, Zurique conta com um eficiente sistema transporte público que dispensa o uso de carros, a opção da maioria da população. A cidade pode ser facilmente percorrida a pé ou utilizando os dois modais mais comuns: ônibus e trams, espécie de bonde sobre trilhos, um trem urbano. Uma das características da cidade é a eficiência em mobilidade: a cada 300 metros é possível encontrar um ponto de ônibus ou de tram. O sistema de bilhetagem de Zurique é semelhante ao de Londres: você pode adquirir passes diários para trafegar em diversas zonas, ou ainda, outra modalidade que dá acesso a viagens ilimitadas durante 24 horas em determinadas áreas. Parte do reconhecimento de Zurique como modelo de mobilidade urbana está também nos planos de investimento do setor, lançados em 2012. A estratégia da cidade está centrada na expansão da rede de transporte público e na construção de linhas adicionais. Outras medidas para melhorar a sustentabilidade do sistema são a troca de ônibus a diesel por ônibus elétricos, e o investimento em ciclovias.

Londres, no Reino Unido

Londres, no Reino Unido (Foto: Divulgação)Londres, no Reino Unido (Foto: Divulgação)

Londres, no Reino Unido (Foto: Divulgação)

A capital da Inglaterra é uma cidade pioneira em mobilidade: implantou o primeiro túnel submarino, o primeiro aeroporto internacional e a primeira rede ferroviária subterrânea do mundo, o London Underground, conhecido como The Tube. Hoje, o sistema de transporte da cidade é referência mundial por integrar metrô, trem, ônibus, bicicleta e táxis. O metrô de Londres tem mais de 400 quilômetros de extensão, e transporta cerca de 1,1 bilhão de passageiros por ano. A peça-chave desse sistema integrado são os Oyster Card, outra referência criada por Londres. O sistema de bilhetagem eletrônica permite que os moradores acessem os diferentes tipos de transporte com apenas um cartão. O Oyster dá acesso ao metrô, ônibus, trens e aos barcos que sobem e descem o Rio Tâmisa. Em 2010, Londres lançou seu sistema de bikes públicas para aluguel, e hoje já conta com 6 mil bicicletas. Outra iniciativa adotada pela cidade foi o pedágio de congestionamento, que restringe a circulação de carros no centro. O objetivo é estimular o uso do transporte público e reduzir as emissões de carbono pelos veículos.

Cambridge, no Reino Unido

Cambridge, no Reino Unido (Foto: Divulgação)Cambridge, no Reino Unido (Foto: Divulgação)

Cambridge, no Reino Unido (Foto: Divulgação)

Situado a cerca de 80 quilômetros de Londres, o condado de Cambridge tornou-se modelo de mobilidade urbana depois da implantação do sistema de transporte coletivo conhecido como BHLS (Bus with High Level of Service, que significa “Ônibus com Alto Nível de Serviço”), ou The Bushway. Instalados em 2011, os veículos desse tipo se diferenciam dos ônibus comuns por serem mais velozes e seguros. Construído no percurso de uma antiga ferrovia desativada, o modelo tem um sistema conhecido como “guided bushway”. O veículo é guiado por rodas de aproximação nas faixas exclusivas, o que permite que ele trafegue em velocidades com segurança. Além disso, foi construído de modo que os ciclistas possam utilizar ciclovias laterais ao seu trajeto. Nas principais estações, há locais para guardar a bicicleta e também estacionamentos para veículos, para quem quiser deixar o carro estacionado e seguir seu trajeto pelo BHLS. A infraestrutura oferece alta acessibilidade em todas as estações, o piso é nivelado à plataforma de embarque. Em horários de pico, a frequência é de um ônibus a cada 5 minutos.

Fonte :G1

Mercado imobiliário prevê retomar expansão

mercado imobiliário teve anos de bonança na década passada, com preço dos imóveis em alta, e um grande número de lançamento puxados pelo farto crédito imobiliário e inflação em baixa. Mas a recessão em 2014 e 2015 fizeram com que o número de lançamentos diminuíssem radicalmente. Se depender da expectativa positiva do setor, 2018 será o ano da retomada. O Sindicato da Habitação do Estado de São Paulo (Secovi-SP) prevê um crescimento de 10% nos lançamentos imobiliários em 2018. Já a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) projeta alta de 15% no financiamento imobiliário via poupança neste ano.

Meu telefone é inteligente. E minha cidade?

MILDRED RIVERA

Alcançar o ideal de uma cidade inteligente é um processo que requer uma grande capacidade de liderança e visão a longo prazo.

As cidades da América Latina e do Caribe foram protagonistas de um dos processos de crescimento demográfico mais significativos do planeta, com grandes consequências para a sustentabilidade, a qualidade de vida e a competitividade desta região. Urbes como São Paulo ou a Cidade do México mostram que o planejamento estratégico permite que um rápido crescimento não deteriore o bem-estar de seus cidadãos. Um planejamento adequado permite solucionar os problemas de mobilidade urbana, saneamento, fornecimento de água potável, poluição ambiental, segurança, saúde e educação. Mas além de planejamento, é necessário utilizar todos os avanços tecnológicos para que as cidades sejam lugares melhores para viver e se tornem inteligentes, e os cidadãos encontrem respostas satisfatórias para suas necessidades.

Alcançar o ideal de uma cidade inteligente é um processo que requer uma grande capacidade de liderança e visão a longo prazo. Na América Latina e no Caribe — a segunda região do mundo com maior número de habitantes a residir em cidades, com 80% — se deram passos importantes na planificação de cidades inteligentes em países como a Colômbia, o Brasil, as Bahamas e o México, entre outros. No caso da cidade de Medellín, na Colômbia, por exemplo, o Sistema Inteligente de Mobilidade gerou uma poupança na ordem de 20 milhões de dólares nos custos socioeconômicos em resultado de um menor número de acidentes de trânsito.

A cidade de Nassau, nas Bahamas, é outro caso bem-sucedido de soluções inteligentes. Em 2012, a cidade não faturava 58% do consumo de água, devido principalmente a filtrações e fugas na infraestrutura e também, em menor escala, a roubos e erros de medição. Se investiu num plano de contenção de perdas físicas, utilizando tecnologias diversas para a reparação e substituição de canalizações, para o controle ativo de fugas, a gestão da pressão, a micromedição avançada e a luta contra as fraudes. Com este sistema de monitorização e controle se reduziu, em dois anos, o volume de perdas de água não faturada em 29%.

Cada cidade tem de enfrentar os seus próprios desafios e não existe uma fórmula mágica única que torne as cidades inteligentes, mas é verdade que estas têm em comum quatro características básicas que podem fixar o roteiro para aquelas que se encontram em processo de transformação. As cidades inteligentes são:

• Sustentáveis: usam a tecnologia digital para reduzir custos e otimizar o consumo de recursos, de modo a que a sua administração atual não comprometa o seu uso por parte das gerações futuras.

• Inclusivas e transparentes: criam e promovem canais de comunicação diretos com os cidadãos, operam com dados abertos e permitem fazer o acompanhamento das suas finanças.

• Capazes de gerar riqueza: oferecem uma infraestrutura adequada para a geração de empregos de alta qualidade, com ênfase na inovação, o que aumenta a competitividade e o crescimento dos negócios.

• Acolhedoras para os cidadãos: usam tecnologia digital para dar acesso rápido a serviços públicos mais eficientes.

A América Latina e o Caribe têm a oportunidade única de construir um novo modelo de urbanização no qual os governos, a sociedade civil e o setor privado façam uso da tecnologia para forjar cidades que melhorem a qualidade de vida dos seus cidadãos. Numa era em que tudo é inteligente, desde o telefone celular ao eletrodoméstico mais simples`, os dirigentes políticos devem demonstrar mais que nunca que possuem essa qualidade, para adaptar as cidades aos novos tempos.

Fonte El Pais