Vendas e lançamentos imobiliários devem crescer até 10% neste ano

Com apartamentos encalhados e vendas escassas, os últimos anos foram um pesadelo para o ramo imobiliário paulistano. Com a taxa básica de juros nas alturas, chegando a 14,25% em 2015, algumas empresas tentaram remediar o prejuízo com descontos de 30%. Outras congelaram projetos até que a economia saísse do período de turbulência.

Aos poucos, no entanto, começam a aparecer alguns sinais de luz no fim do túnel. Segundo o Secovi-SP, o sindicato da habitação, as vendas e os lançamentos na capital podem chegar à marca de 21.300 imóveis até o fim do ano. Caso as previsões se confirmem, o número vai representar uma evolução de 10% sobre o cenário registrado em 2016. “Ainda está longe do ideal, mas há uma recuperação”, analisa Flavio Amary, presidente da entidade. Trata-se do primeiro índice positivo em três anos.

Uma das novidades do setor, no bairro da Lapa, tornou-se bestseller da Cyrela. “Em um mês, vendemos 50% das unidades”, comemora o diretor de incorporação, Eduardo Leite. Os apartamentos, de até 81 metros quadrados, custam entre 350 mil e 700 mil reais. Ajudou no sucesso o fato de o empreendimento seguir duas tendências: a localização na Zona Oeste, região em expansão, e o padrão de dois quartos, o favorito do momento.

No segundo trimestre do ano, a empresa comercializou 35% mais unidades que no mesmo período de 2016. Quem também investe na recuperação é a construtora Vitacon, que trará oito lançamentos até o fim de 2017, cinco a mais que no ano passado.

Uma de suas principais apostas é um singelo apartamento de 10 metros quadrados, por preços a partir de 99 mil reais. Já existem cerca de 150 interessados nos 77 estúdios na Vila Buarque. Por causa dos custos menos salgados, as quitinetes agradam em tempos de vacas magras.

Nem todos os especialistas se mostram tão confiantes na retomada. A Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) traz uma perspectiva mais conservadora. “O saldo deste ano deve seguir o mesmo ritmo de 2016”, diz o diretor Reinaldo Fincatti. Levam-se em conta, por exemplo, as instabilidades do cenário político.

A maioria dos empresários, no entanto, confia na manutenção dos números positivos, apoiada em fatores como a taxa básica de juros de 9,25%, a menor marca desde 2013. “Contam como pontos positivos ainda a intenção dos bancos de facilitar o financiamento e a tímida retomada do emprego”, afirma José Augusto Viana Neto, presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-SP).

Outro empurrão: os corretores empenhados em vender as propriedades em estoque. “Tem gente dando desconto e aceitando permuta com outro imóvel para agilizar o processo”, explica Igor Freire, diretor de vendas da imobiliária Lello.

Quando o mercado bombava na cidade, os preços bateram recordes. De 2012 para 2013 – o melhor período nos últimos tempos -, o valor médio do metro quadrado dos lançamentos paulistanos cresceu aproximadamente 18%, de acordo com a Embraesp. Com a freada econômica, houve uma queda. De 2015 para 2016, esse índice foi de apenas 0,4%.

Quanto aos imóveis usados, segundo levantamento da Lello, seu valor médio no primeiro semestre chegou a 650 000 reais, 100 000 reais a menos do que no período equivalente no ano passado. A designer Luciana Tenório, de 36 anos, e o marido, André Piovesan, 38, aproveitaram a fase para negociar bastante antes de trocar de casa. Em março, o casal investiu 850 000 reais em um espaço de três quartos no Paraíso. “Conseguimos um desconto de 19%”, comemora Luciana.

Por  Mariana Rosário e Mariana Gonzalez

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Apartamentos compactos são quase metade dos lançamentos de SP; entenda a tendência

Quem está procurando apartamento novo para comprar poderá notar que as metragens encolheram. É comum encontrar imóveis de 40, 30 ou 25 metros quadrados à venda, especialmente em bairros centrais de grandes cidades.

Os apartamentos com menos de 45 metros quadrados já são 42,6% das unidades lançadas na capital paulista este ano e 36,8% das vendidas, segundo dados do Secovi-SP, entidade que representa o setor imobiliário. É mais do que esse mercado tinha no ano passado, quando os compactos somaram 30% dos lançamentos.

Na semana passada, a incorporadora Vitacon anunciou que vai construir em São Paulo um empreendimento com os menores apartamentos da América Latina. Cada unidade terá apenas 10 metros quadrados e custará a partir de R$ 99 mil.

Os chamados studios (apartamentos pequenos sem divisórias entre quarto, sala e cozinha) são tendência no mercado imobiliário de grandes cidades no mundo, disseram ao G1 especialistas no setor. Eles citam a mudança no perfil de famílias, a valorização da mobilidade, questões econômicas e de zoneamento municipal para explicar a expansão dos studios. São elas:

  • aumento do número de pessoas que moram sozinhas
  • imóvel pequeno é solução para morar em bairros mais valorizados
  • studios ficam em bairros centrais e atraem pessoas que não querem gastar horas no trânsito
  • rentabilidade do aluguel é maior para imóveis pequenos
  • incorporadora pode vender mais unidades por lançamento
  • algumas cidades limitam número de garagens por empreendimento e donos de studios aceitam mais fácil unidades sem vaga
  • Planta da unidade de 10 metros quadrados que será construída em São Paulo (Foto: Divulgação/Vitacon)

Estilo de vida

O foco dos studios é um público mais jovem, estudantes, pessoas que se divorciaram e trabalhadores de outras cidades, explica o diretor de vendas da imobiliária Lello, Igor Freire.

Esse perfil de cliente abre mão do espaço em troca de preços mais baixos e mobilidade em pontos privilegiados da cidade.

“Há quem prefira morar em uma ‘cabine de navio’ bem equipada perto do centro do que perder duas horas por dia para sair da periferia ao trabalho”, afirma o vice-presidente de Imobiliário do SindusCon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo), Odair Senra.

Para compensar a falta de espaço, as empresas investem em áreas compartilhadas, como lavanderia e espaços de coworking, serviços semelhantes ao oferecido por hotéis.

Não por acaso, a maior parte dos imóveis de um dormitório lançados em São Paulo neste ano está nos bairros República, Pinheiros e Sé, regiões centrais da capital e repletas de comércio e lazer, segundo o Secovi-SP.

Ao mesmo tempo, são áreas mais caras. O preço médio do metro quadrado em Pinheiros, por exemplo, é de R$ 10.645,16; já a média da cidade é de R$ 8.680.

Como o preço do metro quadrado é mais caro, o imóvel precisa ser menor para caber no bolso do consumidor que procura esses bairros.

“O valor mais baixo de uma unidade tem apelo muito grande para quem não pode comprar um maior”, diz Senra.

Investidores

Além dos solteiros e divorciados, quem procura imóveis para investir também é um público-alvo das incorporadoras nos lançamentos de studios, lembra o presidente da incorporadora Vitacon, Alexandre Frankel.

“É um produto que tem muita liquidez. É muito fácil de vender e tem liquidez para alugar. Tem um retorno muito bom”, diz.

Dados do índice FipeZap de julho de 2017 mostram que os imóveis de até 1 dormitório eram os mais rentáveis no país para alugar. Enquanto as unidades mais espaçosas, de quatro quartos, tinham retorno de 0,31%, as menores tinham ganho de 0,40%.

O cálculo se dá pela divisão do valor de venda do imóvel pelo preço do aluguel. Quanto maior o aluguel em relação ao preço, maior o retorno para o investidor.

Apesar disso, Freire, da Lello, lembra que o apelo para comprar imóveis para investimento não é tão forte como no passado. Com a crise, o mercado imobiliário esfriou.

A rentabilidade média do aluguel no país caiu de 0,43%, há quatro anos, para 0,36%, em julho, segundo o FipeZap.

Vagas de garagem

Outra tendência observada nos compactos é a falta de vagas de garagem. Em São Paulo, ao contrário do passado, a nova lei desencoraja a construção destas vagas e até impõe um número máximo por empreendimento.

Senra diz que, em tese, a presença da vaga encarece o valor do imóvel. “Existe um custo adicional para criar áreas de subsolo que é diluído no preço do metro quadrado”, explica o vice-presidente de imobiliário do Sinduscon-SP.

Algumas incorporadoras têm lançado empreendimentos com unidades menores sem garagem e unidades maiores com mais de uma vaga. Em geral, o comprador de studios aceita com mais facilidade um imóvel sem garagem.

Segundo Flavio Amary, do Secovi-SP, o ideal seria que o mercado regulasse o volume de garagem para cada tipo de produto.

“Nesse caso de imóveis menores, o conceito de compartilhamento é muito comum entre jovens. A garagem se torna secundária. (…) Não vejo como vantagem ou desvantagem [para a construtora] , é uma característica do produto, do conceito passado.”

Por Clara Velasco e Taís Laporta, G1

No 2º semestre, mercado imobiliário tem menos descontos e retorno dos investidores

Fonte: ZAP em Casa

Foi divulgado o Raio-X FipeZAP do 2º trimestre  de 2017 e os números mostram novos dados sobre as condições e expectativas do mercado imobiliário. De acordo com o relatório é possível ver que a participação dos investidores no total de compradores tem uma ligeira recuperação.  É possível notar um aumento de 38% de março para 40% em junho de 2017. Destaca-se entre a modalidade de investimentos, o aumento daqueles interessados em adquirir o imóvel para alugá-lo.

Os novos dados evidenciam também uma queda da participação das transações com desconto no total de transações: recuo de 75,5%, em junho de 2016, para 72,0% em junho de 2017. De forma similar, o percentual médio de desconto declinou de 9,4% para 8,0% no mesmo período.

(Foto: Shutterstock)

Cabe acrescentar que nos últimos cinco meses o Índice FipeZAP registrou queda nominal. Ou seja: a diminuição dos descontos se deu num ambiente de aceleração da redução dos preços anunciados.

Além disso, o percentual de compradores em potencial (isto é, com pretensão de adquirir imóveis nos próximos 3 meses) que classificavam os preços atuais como “altos” ou “muito altos” manteve-se estável (em torno de 64%) nas últimas duas pesquisas. Já entre aqueles que adquiriram imóveis recentemente, essa proporção declinou ligeiramente, de 47% para 46% dos respondentes.

Finalmente, com relação às expectativas sobre a evolução do preço dos imóveis, a participação dos entrevistados que esperam queda nos preços nos próximos 12 aumentou ligeiramente, de 28% para 29% no último trimestre. Já a proporção de respondentes que esperam aumento nos preços oscilou de 17% para 14% no mesmo horizonte temporal. Com isso, considerando-se o total dos respondentes, a variação média de preço esperada para os próximos 12 meses passou de queda de 3,5% para uma queda de 4,4%.

Preços de venda e aluguel de imóveis comerciais caem em julho

Os preços de imóveis comerciais em julho caíram tanto na venda quanto na locação, apurou o índice FipeZap Comercial, que monitora conjuntos e salas com até 200 metros quadrados em quatro cidades do país.

O valor médio do metro quadrado comercial para venda recuou 0,11 por cento em julho, para 9.868 reais.

No caso de aluguel, o indicador caiu 0,67 por cento, atingindo 41,53 reais por metro quadrado, mostrou o levantamento. No acumulado de 2017, os preços acumulam baixa nominal de 2,28 por cento e 2,59 por cento, respectivamente.

Em 12 meses, os imóveis comerciais se desvalorizaram 4,08 por cento na venda, e 5,55 por cento no aluguel. Considerando a inflação de 2,71 por cento para o período, o indicador teve queda real de 6,61 e 8,05 por cento, respectivamente.

Rio de Janeiro continuou sendo a cidade com o metro quadrado mais caro para venda em julho, com valor médio de 10.722 reais, enquanto São Paulo liderou com o ranking de preços para locação (44,49 reais por metro quadrado).

Na outra ponta, Belo Horizonte era o município com imóveis comerciais mais baratos na venda (9.868 reais por metro quadrado) e Porto Alegre tinha o aluguel comercial mais em conta(31,41 reais por metro quadrado).

Bancos melhoram condições de crédito imobiliário, mas exigências ainda são grandes

Depois de um longo período de aumentos e congelamentos das taxas, os bancos finalmente voltaram a anunciar condições mais favoráveis para a concessão de crédito imobiliário. A notícia é boa para quem vê nesta modalidade o melhor caminho até a casa própria. Mas os clientes ainda precisam atender a uma montanha de exigências para obter crédito.

– Ocorreram reduções expressivas nas taxas de juros dos financiamentos por parte dos principais agentes financeiros, além de melhorias em outros aspectos operacionais, como aumento nos limites do valor – avalia o professor de finanças do Ibmec-Rio, Nelson de Sousa.

Entre os eventos mais recentes, o Banco Central cortou os juros básicos da economia em um ponto percentual, fazendo com que alguns bancos anunciassem reduções nas taxas de operações de crédito. Também houve instituição que passou a financiar uma parcela maior que os 70% praticados até então, embora a Caixa tenha reduzido, na última semana, os limites de financiamento para imóveis novos de 90% para 80%, e para os usados, de 70% para 60%.

A expectativa é de que as condições atuais se mantenham e até melhorem. Como explica Sousa, a origem dos recursos para os financiamentos são as captações em caderneta de poupança, que aumentaram significativamente nos últimos dois meses, revertendo a tendência de redução anterior.

– Como os bancos dispõem de mais recursos e estes têm necessariamente de ser direcionados para financiamentos específicos, entre eles os imobiliários, a tendência é que haja uma oferta relativamente elevada nesta área – reforça o professor.

Diante do cenário, cabe ao cliente dar o primeiro passo, que é fazer uma simulação de crédito. Isso pode ser feito pelos sites dos bancos. Nestas páginas, pode-se ver como ficará efetivamente o valor da prestação, as tarifas e os custos legais.

POR EDUARDO VANINI

Fonte: O Globo, Imóveis, 20/08/2017

Muito devagar

A queda nas taxas básicas de juros ainda não produziu o resultado esperado no mercado imobiliário. Crédito não falta, e há oferta de sobra. O que falta são compradores. As incorporadoras tiveram de baixar preços (de 25% a 30%) para desovar estoques de imóveis comerciais e residenciais, porque precisam quitar seus financiamentos com os bancos. As equipes estão encolhendo mesmo nas áreas técnicas que estavam sendo preservadas. A rentabilidade de quem está no azul caiu pela metade. Os balanços mostram, na melhor das hipóteses, retorno de 8%. E ainda estão penduradas sobre a cabeça do setor muitas sentenças de primeira instância relativas a distrato de contratos, determinando que incorporadores devolvam mais de 80% dos recursos pagos por compradores que desistiram de adquirir imóveis em construção. Na segunda instância, os juízes têm dado outra interpretação, prevalecendo a ideia de que o desistente receberá de acordo com o valor pelo qual o imóvel for revendido, quando toda a obra estiver concluída, assim como acontece nos consórcios. (O Globo, 14/08/17)

Leves sinais de reequilíbrio na área imobiliária

Depois da queda constante dos últimos três anos, surgem leves indícios de estabilização tanto dos preços de venda como do valor dos aluguéis de imóveis. Isso ocorre tanto nos imóveis comerciais como nos residenciais, segundo os índices FipeZap mais recentes. Os dados parecem indicar que o pior momento da crise imobiliária vai chegando ao fim. Um dos fatos conjunturais mais significativos é o aumento da intenção de compra ou de locação das empresas, em especial as de maior porte.

A demanda de imóveis comerciais é também indicador precioso do ritmo da atividade econômica. Empresas em dificuldades fecham centros administrativos e pontos de venda, reduzem áreas locadas, inclusive em shopping centers (pois estas áreas têm elevado custo de aluguéis e condomínio), e concentram as atividades em espaços mais reduzidos. Em muitos casos, isso decorre do corte de pessoal que ocupava as áreas que foram desativadas.

Essas práticas, inclusive de grandes cadeias varejistas, ocorrem com regularidade em quase todos os shopping centers de São Paulo. No primeiro semestre, segundo o levantamento, houve queda média de preços pedidos e aluguéis dos imóveis comerciais colocados à venda em quatro municípios (São Paulo, Rio, Belo Horizonte e Porto Alegre). Corrigidos pela inflação, houve quedas reais de 2,17% e de 1,93%, respectivamente. Mas, em São Paulo, já se nota leve alta do valor das locações nas áreas mais caras.

Com a divulgação, há poucos dias, da pesquisa FipeZap de imóveis residenciais, constatou-se que a tendência negativa arrefece. Entre junho e julho de 2017 houve queda de 0,15% nos preços pedidos e, na comparação entre julho de 2016 e julho de 2017, recuo de 0,38% nos preços de apartamentos localizados em 20 cidades do País. Em São Paulo, os preços ficaram estáveis entre junho e julho e houve alta de 0,65% entre os primeiros sete meses de 2016 e de 2017.

No Rio, onde os imóveis têm o maior preço médio do País, houve recuo nominal de 2,34% entre os primeiros sete meses de 2016 e de 2017. Os imóveis são, em geral, o item mais importante do patrimônio das famílias. Nas empresas, os imóveis figuram entre os itens de maior custo, em geral, sob a forma de aluguéis. A recuperação do mercado imobiliário, portanto, tende a ser mais lenta, mas é também a mais relevante.

Fonte: O Estado de S. Paulo, Editorial Econômico, 09/08/2017