Investidores apostam em recuperação de imóveis comerciais em SP

Lopes Supermercados SA, uma pequena rede de supermercados nos arredores de São Paulo, começou a abrir lojas novamente após três anos diante do cenário econômico desafiador pelo qual passou o país. Enquanto isso na Paulista, o coração da capital financeira do Brasil, a WeWork Cos. abriu seu primeiro escritório compartilhado há três semanas, com cinco mais planejadas até janeiro.

As taxas de vacância para imóveis comerciais de primeira qualidade em São Paulo caíram em setembro pela primeira vez em cinco anos, um declínio que continuou até maio, à medida que as empresas investem em escritórios de melhor qualidade. Investidores de longa data no mercado imobiliário brasileiro soam o alarme: é hora de comprar.

Cerca de 22% dos 2,6 milhões de metros quadrados de espaço de estoque de escritório de alta qualidade em São Paulo estavam vazios em maio, de acordo com o estudo mais recente da consultoria Engebanc. Isso se compara ao recorde de 26% registrado em setembro. A vacância para imóveis industriais e de logística foi de 30% nos subúrbios da cidade em maio, um pouco acima dos 29% no primeiro trimestre, com um novo empreendimento grande na região aumentando a capacidade.

A Brookfield Asset Management Inc., que está no Brasil desde 1899, e a CBRE Group Inc., desde 1979, dizem que o mercado está pronto para uma recuperação, com as empresas aproveitando os aluguéis desvalorizados para melhorar suas instalações. Segundo eles, o “flight to quality” já está acontecendo há um tempo e vai continuar, ajudando na recuperação do mercado.

“Estamos comprando em um vale, com alugueis depreciados, um bem de alta qualidade”, disse o presidente do CBRE Brasil, Walter LM Cardoso, em uma reunião de investidores em junho para celebrar o 10º aniversário do grupo TRX em São Paulo.

A perspectiva de queda nas taxas de juros aumenta o entusiasmo dos investidores. O banco central pode reduzir a Selic, taxa de juros referencial, para 8% até o final do ano, de acordo com a pesquisa Focus mais recente. Isso se compara com um recorde de 14,25% em setembro passado.

Ainda há motivos para ser cauteloso. Os mercados brasileiros permanecem voláteis, e a frágil recuperação do setor imobiliário pode ser facilmente descarrilada por novas turbulências políticas ou outro choque econômico. Roberto Perroni, CEO da Brookfield no Brasil, disse que postergou em seis meses suas expectativas de recuperação econômica devido ao vazamento em maio de gravações envolvendo o presidente Michel Temer em um escândalo de corrupção.

Os experientes investidores advertem que o setor imobiliário exige compromissos de longo prazo. E a melhoria em São Paulo pode não ser suficiente para levantar o resto do país. O Rio de Janeiro, lutando com um estado falido e uma indústria de petróleo ainda fraca, tem uma taxa recorde de 48 por cento de desocupação em seu estoque de escritórios, contra 44 por cento em setembro.

“A crise trouxe os preços para baixo, facilitou a gente conseguir fechar um contrato bem interessante”, disse Barros em uma entrevista por telefone. “Cinco anos atrás, eu não conseguiria nem conversar com a TRX, por uma questão de preço”.

A WeWork, que começou a operar em Nova York logo após a crise financeira global em 2008, abriu seu primeiro escritório compartilhado no Brasil, na Avenida Paulista, com 2.000 mesas. A empresa está preparada para abrir cinco novos escritórios, incluindo seis andares – ou até 1.000 mesas – no Vista Faria Lima, um prédio de serviço premium de propriedade e gerenciado pela CBRE no Itaim, bairro da moda para o setor financeiro e tecnológico. A WeWork oferece uma mesa dedicada no prédio por 1.470 reais por mês.

Outros investidores estão se mexendo. A RB Capital, a unidade brasileira da Orix Corp. e a Macquarie Capital estão arrecadando US $ 400 milhões para um novo fundo para investir em logística imobiliária, administrado por Thomaz Camargo, um veterano de 18 anos do setor que trabalhou na CBRE e Equity International Unidade brasileira. As duas empresas planejam contribuir com cerca de 10% do fundo.

Por Fabiola Moura, com a colaboração de Daniel Taub

Fonte: Bloomberg, Economia, 26/07/2017

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Quase 80% dos brasileiros que buscam imóveis não encontram o que desejam

Encontrar um imóvel que esteja adequado às expectativas dos consumidores e ao ambiente do mercado atual é uma tarefa difícil, é o que aponta uma pesquisa recente divulgada pelo site VivaReal. Segundo a pesquisa, 79% dos brasileiros que procuraram imóveis nos últimos meses não encontraram o que desejavam.

Dentro dos que encontraram, a maioria optou pelo aluguel (49%), o restante comprou imóveis usados (28%) ou imóveis novos (23%). Entre quem não encontrou, a maioria estava buscando a compra de imóveis usados (42%) ou novos (23%) e somente 25% estavam buscando aluguel.

Ou seja, pelos dados da pesquisa, quem busca aluguel acaba encontrando com mais sucesso. Um dos entraves do setor atualmente ainda é a venda dos imóveis. No entanto, apenas 10% desistiram da compra e a maioria se mantém otimista e expressa o desejo de finalizar o negócio nos próximos seis meses.

Para a analista financeira Naiara Figueiredo, a dificuldade estava em conciliar as necessidades da família com as condições de pagamento e financiamento. Isso tornou a procura pelo apartamento longa e trabalhosa. “Foi difícil encontrar um apartamento compatível com o que eu desejava e de acordo com o nosso orçamento”, conta.

Ter uma expectativa bem clara dos desejos de compra, mas não conhecer a fundo as condições dos imóveis e dos preços de mercado são duas atitudes que podem gerar frustração na hora da busca, segundo o gerente de vendas da José Alberto Imóveis, Marcos Vasconcelos. “Quando os clientes ouvem que os imóveis estão com preços em queda, criam expectativas irreais”.

De acordo com a gerente de inteligência de mercado da VivaReal, Aline Borbalan, a frustração do consumidor tem mais a ver com o momento atual da economia do país e o clima de insegurança do que com os preços e as condições dos imóveis.

Cenário político

“As principais justificativas são questões como taxas de juros, confiança abalada na economia, o cenário político instável. Em relação aos preços, os compradores conseguem acompanhar. A questão é a expectativa de desemprego, o salário diminuindo e a instabilidade da economia”, diz Aline.

Apesar do clima pessimista, a especialista afirma que uma das principais descobertas da pesquisa é o fato de que, apesar da crise, os consumidores estão otimistas para a melhora da economia e das condições de financiamento nos próximos meses.

“O principal insight é que os consumidores ainda não abandonaram o desejo de compra. Existe uma demanda reprimida por esses motivos apontados no mercado imobiliário. Tão logo o cenário político se estabilize, e os indicadores voltem à normalidade, eles vão efetivar a compra”, opina a especialista do VivaReal.

Para o presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário da Bahia (Ademi-BA), Cláudio Cunha, o momento de recuperação não está em um futuro tão distante assim. Para ele, é um momento ideal para construtores e incorporadores aumentarem as investidas para concluir vendas e planejar novos lançamentos.

“O mercado iniciou sua recuperação. Inflação baixa no curto e médio prazo, o que aumenta o poder de compra, taxa de juros em queda, o que permite maior acesso a financiamentos, preços de imóveis superatraentes”, afirma Cunha.

Financiamento

Esse momento de espera por uma situação mais propícia para a compra está nos planos do assistente acadêmico Romário Nunes, que já começou o processo de sondagem do mercado e planeja comprar um imóvel no ano que vem.

“Acredito que vou conseguir um apartamento por um valor legal. Os valores de entrada não estão tão altos. Se nos programarmos, dependendo da pessoa e dos custos que a família tem, há boas condições. Estou vendo com bancos que são parceiros da empresa em que eu trabalho para conseguir as menores taxas possíveis”, afirma.

Como a maioria dos entrevistados pela pesquisa da VivaReal que querem comprar um apartamento novo (77%), Romário pretende optar por um financiamento. Entre os compradores de imóveis usados esse número cai para 54%, tendo a permuta e o pagamento à vista como outras opções viáveis.

Para o caso de quem queira financiar, o presidente da Ademi-BA, Cláudio Cunha, sugere que um planejamento detalhado esteja presente nas famílias para que os compradores possam aproveitar oportunidades que surgem com a crise.

“Não é que as pessoas não consigam comprar, elas têm receio no período econômico em que vivemos. A compra de um imóvel exige um planejamento financeiro e familiar, independentemente do momento econômico, sempre existem oportunidades e nos momentos mais recessivos elas aumentam”, diz Cunha.

Saiba mais sobre o mercado

Frustração – Os dados indicam uma demanda reprimida no mercado imobiliário, de consumidores que desejam um imóvel mas ainda não encontraram a oportunidade e o cenário econômico necessário para a compra

Perfil – A pesquisa foi feita com mais de 1,3 mil consumidores de 25 estados do Brasil

Percepção – 76% dos consumidores avaliam os preços atuais como altos ou muito altos. No entanto, a maioria considera que os preços irão se manter estáveis no segundo semestre de 2017

Futuro – Especialistas afirmam que com o cenário atual é possível o aumento dos descontos e maior flexibilidade das negociações no segundo semestre

Expectativa – A ideia de que o mercado está em crise e os preços estão baixos pode levar os clientes a esperar por valores bem abaixo do que os realmente praticados

Planejamento – A pesquisa detalhada por preços e condições de financiamento pode fazer a diferença  no sucesso em finalizar o negócio

Por Paula Janay – A Tarde

Começa a inflexão do setor imobiliário

Após cinco anos de crise, o mercado de incorporação residencial mostra sinais de inflexão, que aponta que o início de novo ciclo está próximo. A avaliação do setor é que o pior já passou, tanto no que diz respeito aos preços quanto ao excesso de oferta de imóveis. Os lançamentos do segundo semestre tendem a crescer, e não se espera quedas nominais de valores. Empresário e executivos já dizem que incorporadoras têm conseguido preço por metro quadrado dos novos projetos em São Paulo – maior mercado imobiliário do país – superior ao de 2016 para unidades similares. É, justamente, pela capital paulista que começa a retomada do setor residencial. A percepção do consumidor de que será possível pagar valor menor por um imóvel, se esperar mais tempo, está mudando, e os bancos começam a reduzir as restrições ao crédito imobiliário. “O mercado imobiliário vive seu ponto de virada”, afirma o presidente da Tecnisa, Meyer Nigri. Segundo o empresário, o desempenho de vendas de lançamentos realizados pelo setor nos dois últimos meses está “muito bom”. “O cliente que está fechando a compra de imóvel na planta aposta na melhora da economia e na recuperação do preço diluída ao longo de três anos”, afirma o diretor financeiro e de relações com investidores da EZTec, Emilio Fugazza. Por enquanto, a companhia apresentou apenas um projeto, neste ano, com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 49,5 milhões, mas há intenção de acelerar lançamentos nos próximos meses, todos com foco nas classes média-alta e alta. O Secovi-SP – Sindicato da Habitação -, projeta aumento de 5% a 10% nos lançamentos e vendas de unidades residenciais novas, na cidade de São Paulo, neste ano. A comercialização cresceu 104,9%, em maio, na comparação anual, para 2.170 unidades. Segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp), os lançamentos tiveram alta de 97,3%, no mês, para 2.300 unidades. (Valor, 1707/17).

Crédito imobiliário mais barato da Caixa só em 2018

Com escassez de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), a Caixa Econômica Federal informou ontem que só vai reabrir a linha de crédito para a casa própria com recursos do Fundo destinados aos trabalhadores, a chamada pró-cotista, em 2018. A linha pró-cotista, uma das mais vantajosas do mercado, financia a compra de imóveis de até R$ 950 mil nos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Minas Gerais, e de até R$ 800 mil nos outros Estados. É a linha de empréstimo imobiliário mais barata depois do Minha Casa, Minha Vida.

Não há limite de renda para os tomadores do empréstimo, ao contrário das exigências do programa de habitação popular. Em nota oficial, o banco estatal informou que já liberou no primeiro semestre deste ano todos os recursos disponíveis para a linha, R$ 6,1 bilhões. Em 2016, foram liberados R$ 5,5 bilhões. “Liberamos em seis meses deste ano mais do que todo o valor desembolsado em 2016. É um sinal de que a economia tem reagido bem, em especial a indústria da construção civil”, afirmou ao Estado o vice-presidente de Habitação do banco, Nelson Antônio de Souza. Minha Casa.

O banco já tinha interrompido os desembolsos da linha pró-cotista em maio. Os financiamentos só voltaram depois que o Ministério das Cidades remanejou R$ 2,5 bilhões da faixa destinada às famílias com renda mais alta no Minha Casa, Minha Vida. Mas o dinheiro foi insuficiente, e o banco voltou a suspender a linha em junho. Na semana passada, o presidente da Caixa, Gilberto Occhi, chegou a dizer que a linha seria retomada “nos próximos dias”. Ele afirmou que a previsão era que fossem realocados R$ 2 bilhões do FGTS destinados a área de saneamento. O Estado apurou, porém, que pró-cotista não tem relação com a decisão de liberar mais de R$ 40 bilhões das contas inativas do FGTS.

“O saque por parte do trabalhador faz parte do modelo conceitual do FGTS e não fragiliza a capacidade de investimentos, autorizados pelo conselho curador do Fundo, nas áreas de saneamento, infraestrutura e habitação”, diz a nota do banco. A linha pró-cotista só pode ser acessada por trabalhadores com pelo menos três anos de vínculo com o FGTS. Além disso, eles precisam estar trabalhando ou ter saldo na conta do FGTS de pelo menos 10% do valor do imóvel. A taxa de juros varia entre 7,85% e 8,85% ao ano, bem abaixo dos contratos firmados com recursos da poupança, que hoje custam ao mutuário até 12,25% ao ano.

Por Murilo Rodrigues Alves

Fonte: O Estado de S. Paulo, E&N, 08/07/2017

App encontra imóveis de devedores com 90% de desconto; veja os cuidados

A Resale, plataforma digital para venda de imóveis retomados por bancos, lançou neste mês um aplicativo que reúne imóveis com descontos de até 90% sobre o valor de avaliação pelo banco. O app Resale está disponível para Android e IOS e permite filtrar imóveis de acordo com o tipo, região e preço. Segundo Marcelo Prata, fundador da empresa, a oferta de imóveis inclui casas, apartamentos, terrenos, salas comerciais, galpões e até prédios. O aplicativo pode ser configurado para notificar o usuário sempre que novos imóveis do perfil escolhido entrem na base. De acordo com Prata, o número de imóveis retomados pela Caixa em 2016 quase dobrou em relação a 2015. “Foram 8.775 em 2015 e 15.881 em 2016”, afirma. Outra causa do aumento da retomada, ainda que em uma parcela menor, “foram pessoas que deram um passo maior que a perna, que acabaram assumindo compromissos de longo prazo sem terem condições de pagar as prestações”. “Tentavam sair do aluguel e ir para um financiamento que era muito mais caro. Mas a crise é a grande vilã desse cenário.” Do total de imóveis disponíveis, porém, 90% estão ocupados pelos compradores devedores ou inquilinos, informa o executivo. O motivo é que os imóveis oferecidos no aplicativo foram retomados pela Caixa Econômica Federal por conta da inadimplência em financiamentos para a compra da casa ou operações de crédito em que o imóvel entrou como garantia da alienação fiduciária. De acordo com Prata, o desconto médio sobre o valor de avaliação dos imóveis ocupados é de 30%. O desconto médio é bem menor no caso dos imóveis desocupados: 19,5%. (UOL, 26/06/17)