Escassez de áreas nas grandes cidades tem levado loteadoras a ampliar limites do perímetro urbano para desenvolver loteamentos em terrenos rurais

A escassez de terrenos nas capitais e metrópoles tem feito com que empresas de loteamento procurem áreas no entorno do perímetro urbano e que, a despeito da proximidade com as cidades, ainda sejam consideradas rurais. Essa alternativa tem fornecido às loteadoras a possibilidade de construir empreendimentos maiores e com as facilidades encontradas nas capitais, como acessibilidade a transporte, comércio e emprego. “Temos como matéria-prima duas situações: vazios urbanos – núcleos remanescentes dentro da cidade e que acabam sendo urbanizados por empresas de loteamento -, e, principalmente, o que chamamos de áreas de expansão urbana, ou seja, áreas rurais”, explica Caio Portugal, presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo).

O primeiro entrave é a regularização da matrícula. Muitas documentações de áreas rurais – quando antigas – precisam ser alteradas. “Se a fazenda é muito antiga, a descrição da matrícula precisa apresentar normativas federais de geoprocessamento, por exemplo, em que é preciso retificar os limites da área”, orienta Kátia Oliveira, diretora de produtos da Alphaville Urbanismo.

Daí, antes de lotear uma área rural, é preciso transformá-la em perímetro urbano ou área de expansão urbana. Isso envolve retirar do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) terrenos considerados rurais – que possuem Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) – para registrá-los em cartórios de registro imobiliário. Esse processo consiste em, basicamente, levar os documentos do imóvel rural à prefeitura do município para solicitar a inserção daquela área no perímetro urbano.

Divulgação: Scopel
Caso concessionárias verifiquem que a área não apresenta viabilidade comercial, a responsabilidade sobre implantação de infraestrutura de água, esgoto e eletricidade – interna e externa – passa a ser da loteadora

À prefeitura cabe analisar se a área tem condições de se tornar empreendimento urbano. Em caso positivo, retira seu cadastro do Incra e a define como área de expansão urbana, editando uma lei municipal. “Se já existe o zoneamento, não há problema nenhum, a próxima etapa é a aprovação do projeto. Caso contrário, muitas vezes tem que solicitar ao Incra que este declare que a área não tem mais características rurais”, afirma Rita Martins, advogada do escritório que leva seu nome.

De acordo com Portugal, a alta na demanda por esse tipo de processo provocou lentidão no Incra. “Por força disso, a Aelo, junto ao Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) e ao Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP), teve que estabelecer definições junto à Corregedoria Geral de Justiça, ao próprio Incra e à superintendência do Estado”, explica ele.

Agora, continua, basta protocolar junto ao Incra e, ao registrar o loteamento, o próprio cartório emite ofício informando sobre o cadastramento. Isso não impede o Instituto de fazer as vistorias necessárias. No último levantamento feito pela Aelo, constatou-se que, no mês de março deste ano, o Incra estava terminando de resolver os processos de outubro do ano passado, revela Portugal. “Ainda tem muita coisa represada no Incra por falta de estrutura humana e pelo excesso de volume da demanda”, complementa.

Entraves
Um dos obstáculos ao loteamento urbano é a lentidão do processo. “Em qualquer cidade de Minas Gerais, o prazo considerado ótimo para aprovação é de um ano. Consideramos de razoável para bom entre 18 e 24 meses. Acima de 24 meses, que não é raro de acontecer, é regular”, conta Jorge Luiz Oliveira de Almeida, vice-presidente de Comunicação Social do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG).

Kátia, da Alphaville Urbanismo, conta que a empresa tem empreendimentos em Ribeirão Preto (SP) e Porto Alegre cujos processos passaram nove anos tramitando até a aprovação. “Como são empreendimentos maiores, obrigatoriamente os projetos precisaram de licenciamento ambiental”, explica. A elaboração desse estudo demora cerca de oito meses, segundo ela, e deve ser apresentado para consulta pública por 45 dias antes da audiência pública.

A infraestrutura de saneamento básico, fornecimento de água e energia, dependendo de onde estiver o terreno também pode ser um entrave. Afinal, é possível que não exista viabilidade para as concessionárias fornecerem a infraestrutura básica ao empreendimento, o que transfere a responsabilidade pela instalação para a loteadora. “A legislação obriga que a loteadora faça dentro do terreno, mas, quando não existe disposição fora da área loteada, acaba tendo que construir adutoras de água, estações de tratamento de água e esgoto”, explica Portugal.

A negociação da área rural pode envolver pagamento à vista ou permuta. Neste caso, o loteador entra com capital para executar o empreendimento, o projeto, as obras de infraestrutura, estrutura de vendas, gestão da pós-venda etc. O proprietário da área fica com percentual de unidades ou de receita bruta. “Existem contratos que preveem 60% da receita bruta para a empresa loteadora e 40% para o proprietário da gleba, por exemplo. Depende muito da localização da gleba, zoneamento, facilidade de acesso da infraestrutura”, explica Caio Portugal.

A Aelo não possui dados sobre a média de preços de áreas rurais, mas Portugal conta que influencia no valor do metro quadrado a predisposição para urbanização da área. Ou seja, proximidade a sistemas viários, transporte, infraestrutura de saneamento e energia elétrica, dentre outros. “Caso não exista, o próprio loteador tem que investir. Então, quanto mais longe desse tipo de infraestrutura, mais barata tende a ser a precificação”, complementa.

Além disso, quanto menor a possibilidade de aproveitamento da área, a depender do percentual de preservação ambiental obrigatória, menor a possibilidade de receita.

Aprovação de loteamento urbano


1) Mudança de classificação:
o proprietário – ou a empresa loteadora dotada de procuração – apresenta os documentos necessários, como planta da localização do imóvel e cópia da matrícula e solicita diretrizes urbanísticas. Ou seja, pergunta o que pode ser construído ali. A resposta da prefeitura sobre a possibilidade de uso comercial, rural ou misto norteia o projeto da loteadora. A prefeitura informa, também, a área mínima dos lotes, comprimento máximo das quadras, dimensões do sistema viário, dentre outros parâmetros para desenvolvimento do projeto urbanístico.
2) Projeto urbanístico: a diretriz da prefeitura exige a entrega de outros projetos, como o urbanístico – que detalha quadras, lotes divididos, sistema viário. Algumas prefeituras exigem projetos de paisagismo, urbanização viária, acessibilidade etc.
3) Aprovação prévia: alguns municípios têm aprovação prévia para o projeto de urbanismo e paisagismo. Para obter a aprovação final é preciso entregar projetos de água, esgoto, energia e iluminação aprovados nas respectivas concessionárias. São as concessionárias que recebem solicitações de estudo de viabilidade de ampliação das redes de água, esgoto e energia elétrica. Para cálculo da demanda, informa-se a região do loteamento e as diretrizes da prefeitura, além da previsão de ocupação ao longo do tempo. Caso as concessionárias concluam que não há viabilidade, a responsabilidade pelas obras de infraestrutura é da loteadora.
4) Licenciamento ambiental: em geral realizado pela secretaria municipal de meio ambiente, o licenciamento ambiental exige as diretrizes urbanísticas do empreendimento para estabelecer os estudos ambientais necessários. Com base nesses dados, são apontadas as medidas mitigadoras ou compensatórias dos impactos causados pela implantação do empreendimento.
5) Termo de referência: o órgão de licenciamento ambiental emite para a loteadora o chamado “Termo de Referência”. Ou seja, indica se o estudo ambiental deve considerar o meio biótico, o tipo de vegetação, de solo, de animais, entre outros. Também é preciso simular os impactos da ocupação humana. “Lembrando que os impactos não são só negativos. Se é um pasto e tem pouca relevância ambiental, o empreendimento – com árvores nas ruas e tratamento de esgoto – desenvolve economicamente a região”, explica Kátia, da Alphaville Urbanismo.
6) Licença prévia: emitida preliminarmente pelo órgão ambiental quando da entrega desses estudos. Autoriza a implantação do empreendimento, detalhando condições e solicitando ações para mitigar os impactos e, assim, emitir a Licença de Instalação (LI). Esse trâmite pode se dar no âmbito municipal e junto a órgãos estaduais.
7) Audiência pública: dependendo do porte do empreendimento e dos impactos que ele pode causar, é preciso realizar audiência pública. Ou seja, a apresentação do projeto para a comunidade. Normalmente é solicitada para empreendimentos acima de um milhão de metros quadrados – 500 mil m² no caso do Estado do Rio de Janeiro.
8) Aprovação final: muitos municípios exigem a LI para emitir a aprovação final do loteamento. A partir daí, a loteadora pode levar o empreendimento para o cartório de registro imobiliário, onde é entregue o projeto final aprovado, contendo memorial descritivo lote a lote para que o cartório abra as matrículas individualizadas dos lotes. Após analisar a documentação, é publicado edital informando a localização do empreendimento a fim de dar visibilidade e notoriedade à construção. Normalmente, são três dias de publicação em jornais de grande circulação e no Diário Oficial (DO). Existe prazo de 15 dias para impugnação desse edital. Passados 15 dias, sai o registro imobiliário que permite à loteadora comercializar os lotes.
.Por Aline Mariane

Anúncios

2 comentários sobre “Escassez de áreas nas grandes cidades tem levado loteadoras a ampliar limites do perímetro urbano para desenvolver loteamentos em terrenos rurais

  1. Idalécio Freitas

    Estamos com uma área em Iranduba Manaus, AM 70 AM. Terreno com 971.000 mil M2, projeto para 1.800 lotes. Disponível para negociação.

    Curtir

Deixe um comentário

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

Conectando a %s