“Carta dos Cem Dias – Por um Pacto pelo Direito à Cidade” endereçada aos prefeitos

Documento propõe instrumentos de gestão alinhados com a Nova Agenda Urbana da ONU.

O fomento na administração municipal de inovações a partir da cultura do compartilhamento e da solidariedade é o eixo da “Carta dos Cem Dias – Por um Pacto pelo Direito à Cidade” lançada pelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU/BR), dirigida aos prefeitos que estão que estão em meio ao quarto mês de seus mandatos.

O documento propõe uma aliança “pela qualidade e usufruto digno e democrático da cidade, baseado em instrumentos políticos de gestão pública transparentes e inclusivos”. O objetivo é promover um desenvolvimento urbano e territorial sustentável nas dimensões social, econômica e ambiental, como proposto na Nova Agenda Urbana definida na conferência HABITAT III das Nações Unidas realizada em 2016 em Quito, no Equador.

A Carta do CAU/BR reconhece a diversidade das cidades brasileiras, mas acentua que independentemente de tamanho ou perfil econômico, elas têm um problema comum: “são vítimas do desmantelamento do planejamento urbano ocorrido no Brasil nas últimas décadas nas três esferas administrativas”. Em oposição a esse cenário, o CAU/BR defende “uma agenda urbana transformadora do destino das cidades e dos cidadãos brasileiros”.

Para as metrópoles, a Carta sugere um avanço na implementação da Governança Interfederativa das Metrópoles, previsto no Estatuto da Metrópole, com compartilhamento de responsabilidades e ações entre Municípios e Estado em termos de organização, planejamento e execução de funções públicas de interesse comum.  A Governança Interfederativa “não tira, ao contrário, amplia o poder político-administrativo dos prefeitos”, segundo o documento, além de garantir a conquista para os munícipes da cidadania metropolitana e outros ganhos. “O Plano de Desenvolvimento Urbano Integrado (PDUI) facilitará ações como integração do transporte público intermunicipal, racionalização de serviços de saneamento básico, proteção ambiental e programas habitacionais articulados com mobilidade, infraestrutura e locais de trabalho”.

No extremo oposto, para as pequenas cidades, a Carta sugere “fomentar na administração municipal inovações a partir da cultura do compartilhamento e da solidariedade. Além da troca de informações sobre boas práticas, é preciso pensar em soluções para superar a fragilidade fiscal das pequenas cidades, como consórcios de gestão para custear a elaboração de planos e projetos que viabilizem o acesso a recursos orçamentários, financiamentos e inclusive programas subsidiados por organismos internacionais”.

A Carta é resultado do IV Seminário de Política Urbana e Ambiental-Desafios do Projeto Cidade realizado nos dias 4 e 5 de abril em Brasília sob o tema “A Gestão Urbana Inserida no Compromisso com a Nova Agenda Urbana”. O documento igualmente propõe a criação de redes de cidades integradas a outras redes da sociedade que possam contribuir com a informação e a divulgação de boas práticas de gestão visando a inclusão social, o crescimento econômico sustentado e a proteção do meio ambiente.

O documento aborda ainda a necessidade dos gestores públicos se envolverem com discussões no Congresso de matérias que afetam nossas cidades, como a Medida Provisória da Regularização Fundiária Urbana (759/2016), à revisão da Lei de Licitações (Projeto de Lei 6.814/2017) que podem comprometer o planejamento, a gestão e a qualidade dos espaços e equipamentos públicos dos municípios brasileiros. Pede também “um efetivo empenho do Governo Federal e das Prefeituras na aplicação da Lei de Assistência Técnica Pública e Gratuita para o projeto e a construção de habitações de interesse social (11.888/2008)”.

Clique aqui para baixar o PDF com a íntegra do documento.

Fonte: CAU/BR, Cidades, 12/04/207

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Preços do m² dos imóveis comerciais registram deflação no primeiro trimestre

Os preços dos imóveis comerciais no Brasil caíram no primeiro trimestre de 2017. Vendas e locações tiveram queda de 1,18% e 0,74%, respectivamente, segundo dados da pesquisa da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), em parceria com a Zap Imóveis. A pesquisa é calculada pela Fipe e acompanha o preço médio de conjuntos e salas comerciais de até 200 metros quadrados (m²) em 4 municípios brasileiros, com base em anúncios da internet.

Na comparação dos últimos 12 meses encerrados no fim do primeiro trimestre, há uma queda nominal (desconsiderando a inflação) de 3,19% no preço médio de venda. No mesmo sentido, as locações apresentam deflação de 6,90%. Quando se considera a inflação de 4,57% acumulada no período, com base no  Índice de Preços do Consumidor Amplo (IPCA), medido pelo IBGE, os preços apresentam queda de 7,42% e 10,97%, respectivamente.

Cidades. No País, o preço médio do m² ficou em R$ 9.992 na venda e R$ 42,34 no aluguel. A cidade do Rio de Janeiro apresentou o maior preço médio por m² na venda, de R$ 11.214. Na outra ponta está Belo Horizonte, com R$ 7.555.

Na locação, São Paulo lidera no preço, com R$ 45,35 por m². Porto Alegre tem o valor mais barato, indo a R$ 31,27.

Na comparação de março com fevereiro, São Paulo teve a queda mais acentuada no preço médio de venda por m², chegando a 1,06%, enquanto Belo Horizonte foi a única cidade que teve alta, de 0,09%. No valor do aluguel, Porto Alegre registrou a maior queda, de 0,70%, tendo em vista que as outras três cidades também tiveram deflação.

Na variação acumulada do ano, Belo Horizonte é a única capital que apresentou alta nos preços tanto na venda, quanto na locação, registrando 1,28% e 0,60%, respectivamente. São Paulo apresentou a maior queda no preço médio de venda, com 2,04%, enquanto Porto Alegre está na frente nesta variação para o aluguel, com recuo de 2,76%.

A rentabilidade média no mês de março foi de 5,3%. São Paulo foi a capital mais rentável, com 5,6%, enquanto Porto Alegre ficou no lado oposto com 4,7%, abaixo da taxa de juros real (4,9%) e da poupança em rendimento real (4,8%).

A rentabilidade anual do aluguel é calculada pela divisão do valor mensal de locação (R$/m2 ) pelo valor de venda, multiplicando-se o resultado por 12.

Fonte: DCI, Economia, 25/04/2017

Escassez de áreas nas grandes cidades tem levado loteadoras a ampliar limites do perímetro urbano para desenvolver loteamentos em terrenos rurais

A escassez de terrenos nas capitais e metrópoles tem feito com que empresas de loteamento procurem áreas no entorno do perímetro urbano e que, a despeito da proximidade com as cidades, ainda sejam consideradas rurais. Essa alternativa tem fornecido às loteadoras a possibilidade de construir empreendimentos maiores e com as facilidades encontradas nas capitais, como acessibilidade a transporte, comércio e emprego. “Temos como matéria-prima duas situações: vazios urbanos – núcleos remanescentes dentro da cidade e que acabam sendo urbanizados por empresas de loteamento -, e, principalmente, o que chamamos de áreas de expansão urbana, ou seja, áreas rurais”, explica Caio Portugal, presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo).

O primeiro entrave é a regularização da matrícula. Muitas documentações de áreas rurais – quando antigas – precisam ser alteradas. “Se a fazenda é muito antiga, a descrição da matrícula precisa apresentar normativas federais de geoprocessamento, por exemplo, em que é preciso retificar os limites da área”, orienta Kátia Oliveira, diretora de produtos da Alphaville Urbanismo.

Daí, antes de lotear uma área rural, é preciso transformá-la em perímetro urbano ou área de expansão urbana. Isso envolve retirar do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra) terrenos considerados rurais – que possuem Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) – para registrá-los em cartórios de registro imobiliário. Esse processo consiste em, basicamente, levar os documentos do imóvel rural à prefeitura do município para solicitar a inserção daquela área no perímetro urbano.

Divulgação: Scopel
Caso concessionárias verifiquem que a área não apresenta viabilidade comercial, a responsabilidade sobre implantação de infraestrutura de água, esgoto e eletricidade – interna e externa – passa a ser da loteadora

À prefeitura cabe analisar se a área tem condições de se tornar empreendimento urbano. Em caso positivo, retira seu cadastro do Incra e a define como área de expansão urbana, editando uma lei municipal. “Se já existe o zoneamento, não há problema nenhum, a próxima etapa é a aprovação do projeto. Caso contrário, muitas vezes tem que solicitar ao Incra que este declare que a área não tem mais características rurais”, afirma Rita Martins, advogada do escritório que leva seu nome.

De acordo com Portugal, a alta na demanda por esse tipo de processo provocou lentidão no Incra. “Por força disso, a Aelo, junto ao Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP) e ao Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP), teve que estabelecer definições junto à Corregedoria Geral de Justiça, ao próprio Incra e à superintendência do Estado”, explica ele.

Agora, continua, basta protocolar junto ao Incra e, ao registrar o loteamento, o próprio cartório emite ofício informando sobre o cadastramento. Isso não impede o Instituto de fazer as vistorias necessárias. No último levantamento feito pela Aelo, constatou-se que, no mês de março deste ano, o Incra estava terminando de resolver os processos de outubro do ano passado, revela Portugal. “Ainda tem muita coisa represada no Incra por falta de estrutura humana e pelo excesso de volume da demanda”, complementa.

Entraves
Um dos obstáculos ao loteamento urbano é a lentidão do processo. “Em qualquer cidade de Minas Gerais, o prazo considerado ótimo para aprovação é de um ano. Consideramos de razoável para bom entre 18 e 24 meses. Acima de 24 meses, que não é raro de acontecer, é regular”, conta Jorge Luiz Oliveira de Almeida, vice-presidente de Comunicação Social do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de Minas Gerais (Sinduscon-MG).

Kátia, da Alphaville Urbanismo, conta que a empresa tem empreendimentos em Ribeirão Preto (SP) e Porto Alegre cujos processos passaram nove anos tramitando até a aprovação. “Como são empreendimentos maiores, obrigatoriamente os projetos precisaram de licenciamento ambiental”, explica. A elaboração desse estudo demora cerca de oito meses, segundo ela, e deve ser apresentado para consulta pública por 45 dias antes da audiência pública.

A infraestrutura de saneamento básico, fornecimento de água e energia, dependendo de onde estiver o terreno também pode ser um entrave. Afinal, é possível que não exista viabilidade para as concessionárias fornecerem a infraestrutura básica ao empreendimento, o que transfere a responsabilidade pela instalação para a loteadora. “A legislação obriga que a loteadora faça dentro do terreno, mas, quando não existe disposição fora da área loteada, acaba tendo que construir adutoras de água, estações de tratamento de água e esgoto”, explica Portugal.

A negociação da área rural pode envolver pagamento à vista ou permuta. Neste caso, o loteador entra com capital para executar o empreendimento, o projeto, as obras de infraestrutura, estrutura de vendas, gestão da pós-venda etc. O proprietário da área fica com percentual de unidades ou de receita bruta. “Existem contratos que preveem 60% da receita bruta para a empresa loteadora e 40% para o proprietário da gleba, por exemplo. Depende muito da localização da gleba, zoneamento, facilidade de acesso da infraestrutura”, explica Caio Portugal.

A Aelo não possui dados sobre a média de preços de áreas rurais, mas Portugal conta que influencia no valor do metro quadrado a predisposição para urbanização da área. Ou seja, proximidade a sistemas viários, transporte, infraestrutura de saneamento e energia elétrica, dentre outros. “Caso não exista, o próprio loteador tem que investir. Então, quanto mais longe desse tipo de infraestrutura, mais barata tende a ser a precificação”, complementa.

Além disso, quanto menor a possibilidade de aproveitamento da área, a depender do percentual de preservação ambiental obrigatória, menor a possibilidade de receita.

Aprovação de loteamento urbano


1) Mudança de classificação:
o proprietário – ou a empresa loteadora dotada de procuração – apresenta os documentos necessários, como planta da localização do imóvel e cópia da matrícula e solicita diretrizes urbanísticas. Ou seja, pergunta o que pode ser construído ali. A resposta da prefeitura sobre a possibilidade de uso comercial, rural ou misto norteia o projeto da loteadora. A prefeitura informa, também, a área mínima dos lotes, comprimento máximo das quadras, dimensões do sistema viário, dentre outros parâmetros para desenvolvimento do projeto urbanístico.
2) Projeto urbanístico: a diretriz da prefeitura exige a entrega de outros projetos, como o urbanístico – que detalha quadras, lotes divididos, sistema viário. Algumas prefeituras exigem projetos de paisagismo, urbanização viária, acessibilidade etc.
3) Aprovação prévia: alguns municípios têm aprovação prévia para o projeto de urbanismo e paisagismo. Para obter a aprovação final é preciso entregar projetos de água, esgoto, energia e iluminação aprovados nas respectivas concessionárias. São as concessionárias que recebem solicitações de estudo de viabilidade de ampliação das redes de água, esgoto e energia elétrica. Para cálculo da demanda, informa-se a região do loteamento e as diretrizes da prefeitura, além da previsão de ocupação ao longo do tempo. Caso as concessionárias concluam que não há viabilidade, a responsabilidade pelas obras de infraestrutura é da loteadora.
4) Licenciamento ambiental: em geral realizado pela secretaria municipal de meio ambiente, o licenciamento ambiental exige as diretrizes urbanísticas do empreendimento para estabelecer os estudos ambientais necessários. Com base nesses dados, são apontadas as medidas mitigadoras ou compensatórias dos impactos causados pela implantação do empreendimento.
5) Termo de referência: o órgão de licenciamento ambiental emite para a loteadora o chamado “Termo de Referência”. Ou seja, indica se o estudo ambiental deve considerar o meio biótico, o tipo de vegetação, de solo, de animais, entre outros. Também é preciso simular os impactos da ocupação humana. “Lembrando que os impactos não são só negativos. Se é um pasto e tem pouca relevância ambiental, o empreendimento – com árvores nas ruas e tratamento de esgoto – desenvolve economicamente a região”, explica Kátia, da Alphaville Urbanismo.
6) Licença prévia: emitida preliminarmente pelo órgão ambiental quando da entrega desses estudos. Autoriza a implantação do empreendimento, detalhando condições e solicitando ações para mitigar os impactos e, assim, emitir a Licença de Instalação (LI). Esse trâmite pode se dar no âmbito municipal e junto a órgãos estaduais.
7) Audiência pública: dependendo do porte do empreendimento e dos impactos que ele pode causar, é preciso realizar audiência pública. Ou seja, a apresentação do projeto para a comunidade. Normalmente é solicitada para empreendimentos acima de um milhão de metros quadrados – 500 mil m² no caso do Estado do Rio de Janeiro.
8) Aprovação final: muitos municípios exigem a LI para emitir a aprovação final do loteamento. A partir daí, a loteadora pode levar o empreendimento para o cartório de registro imobiliário, onde é entregue o projeto final aprovado, contendo memorial descritivo lote a lote para que o cartório abra as matrículas individualizadas dos lotes. Após analisar a documentação, é publicado edital informando a localização do empreendimento a fim de dar visibilidade e notoriedade à construção. Normalmente, são três dias de publicação em jornais de grande circulação e no Diário Oficial (DO). Existe prazo de 15 dias para impugnação desse edital. Passados 15 dias, sai o registro imobiliário que permite à loteadora comercializar os lotes.
.Por Aline Mariane

Robôs podem construir casas e suprir mão de obra nos EUA

O futuro da construção de residências nos EUA depende de mais pessoas como Cyndicy Yarborough, de 26 anos, uma ex-balconista do Wal-Mart sem experiência na construção.

Na Blueprint Robotics, em Baltimore, ela trabalha em uma fábrica que constrói casas como carros, em uma linha de montagem, usando robôs que disparam milhares de pregos em vigas todos os dias e nunca erram. Yarborough opera uma máquina que levanta pisos e paredes e os embala em um caminhão plataforma, o passo final antes da entrega em um canteiro no qual serão montados.

“Eu gosto de fazer parte de algo novo, de estar na vanguarda”, disse Yarborough, mãe solteira que começou a trabalhar na Blueprint em maio passado.

Apesar de toda a preocupação com a eliminação de postos de trabalho pela automação, empresas como a Blueprint estão na verdade ajudando a diminuir a escassez de mão de obra que restringiu a construção de residências e propriedades comerciais por todo o país. As plantas permitem que as incorporadoras preencham o vazio com a fabricação de casas e edifícios de apartamentos em um local externo, por menos dinheiro e em uma fração do tempo. Até mesmo a Marriott International, maior operadora de hotéis do mundo, está recorrendo cada vez mais à construção modular em algumas de suas propriedades.

Legos gigantes

Para atender à demanda crescente, plantas de alta tecnologia estão sendo abertas e fábricas mais antigas que foram fechadas após o colapso imobiliário da última década — muitas em regiões como a área rural da Pensilvânia, por exemplo, onde os custos da mão de obra são baratos — estão sendo recuperadas. As construtoras contratam as fábricas para que produzam casas em partes, que são transportadas em caminhões e depois são colocadas sobre os alicerces por meio de guindastes, como se fossem Legos gigantes. Às vezes os módulos compreendem cômodos completos, inclusive banheiros azulejados e cozinhas gourmet.

“Esta deverá ser a onda do futuro — do contrário, não sei como será resolvida a escassez de mão de obra”, disse John Burns, consultor de construção em Irvine, Califórnia. “A vantagem da construção modular é a capacidade de construir a casa com um melhor custo-benefício.”

As construtoras dos EUA afirmam que a escassez de mão de obra é seu maior desafio e está elevando os custos em até 5,2 por cento em média, segundo pesquisas do ano passado da Associação Nacional para Construtoras de Casas (NAHB, na sigla em inglês) e do Wells Fargo. A proposta do presidente dos EUA, Donald Trump, de reprimir os trabalhadores ilegais pode pressionar ainda mais o setor, fortemente dependente da mão de obra imigrante.

A ideia de transportar residências em partes pré-fabricadas é do início dos anos 1900, quando os proprietários podiam comprar kits de um catálogo da Sears, Roebuck & Co. para montagem em lotes de terra recentemente adquiridos. Nos anos 1980 e 1990, a atividade foi se tornando cada vez mais popular para a construção de casas de baixo custo em fábricas, segundo Gary Fleisher, que mantém um blog sobre o setor chamado Modularhomecoach.com.

Por Prashant Gopal e Heather Perlberg

Fonte: Bloomberg, Negócios, 17/04/2017

A reunião das tribos

O desenvolvimento imobiliário apresenta grandes desafios, mas as escolhas que fazemos para os nossos projetos podem transformar esses desafios em oportunidades: mobilidade; conectividade; economias de escala; estilos de vida saudáveis e etc.

Segmentação não é um conceito que é estranho para mim. Aqueles que me conhecem sabem que eu tenho insistido durante anos na sua importância, sendo particularmente incisivo com o setor imobiliário, onde o desenvolvimento dos empreendimentos são cada vez mais elaborados e tem toda a capacidade de criar produtos para segmentos específicos.

Gerando produtos segmentados criamos pontos de referência conhecidos, sucesso de comercialização e mudamos paradigmas. Tudo graças à segmentação que nos permite agregar valor ao produto imobiliário de forma inimaginável.

Vamos usar um exemplo para entender como esse conceito funciona.

Pense nas seguintes atividades:

-Desenvolver um Projeto de um Condomínio de terrenos

-Desenvolver um Projeto de um Condomínio de terrenos para jovens casais

Na primeira tarefa, como você iria começar por definir e delinear o produto? Certamente só você pensar no projeto urbanístico e no tamanho de terrenos, mas não teria uma bússola para leva-lo a definir quais os itens que o cliente realmente valoriza.

Agora, se você tivesse a tarefa de projetar um condomínio segmentado? Seu processo seria o mesmo? Nós só precisamos de uma palavra para definir o segmento e alcançar um produto revolucionário identificando claramente quais os pontos que o cliente realmente valoriza.

E aí que esta a magia e o poder da segmentação.

Hoje um projeto diferenciado vai mais além, é necessário levar em conta além do segmento os grupos sociais unidos por interesses comuns (tribos).

As tribos se reúnem em sites de redes sociais, fóruns ou comunidades. Em outras palavras, quando um empreendedor define um segmento voluntariamente decide a onde começa e termina um grupo homogêneo. A tribo é formada expontaneamente e o grande trabalho é descobrir em que segmento ela se enquadra.

Ao contrário dos segmentos, as pessoas podem ser parte de várias tribos simultaneamente. Assim, podemos ser parte de um grupo de corrida ou yoga, então se juntar a tribo do nosso time favorito e, eventualmente, ser o grupo de pais de crianças pequenas. A coisa interessante sobre este fenômeno é que, uma vez que já está integrada, a comunicação com estes grupos é muito mais simples. Se você gerar o conteúdo correto as chances são de que as pessoas compartilhem estas informações com as suas tribos com grande permeabilidade. Além disso, os líderes tribais se tornam grandes “canais” de comunicação. No setor imobiliário, o nosso maior desafio é entender as necessidades destas comunidades e construir espaços que atendam a essas tribos. As tribos já estão se reunindo, pelo menos em espaços digitais.

Letras Imobiliarias Garantidas, uma esperança para o mercado imobiliario

Parece que a novela da criação da Letras Imobiliárias Garantidas esta por acontecer em breve, segundo o Ministério da Fazenda, trazendo um alento para o mercado imobiliário. Os incentivos vão desde uma maior oferta de crédito até a possibilidade de trabalhadores da iniciativa privada adquirirem o chamado empréstimo consignado – com desconto em folha, diretamente junto ao banco. A Letra Imobiliária Garantida (LIG) é título de crédito nominativo, transferível e de livre negociação, vinculado à Carteira de Garantias submetida ao regime de separação patrimonial. Letra Imobiliária (LI) é o título de crédito emitido por instituições financeiras. Possui as características do Covered Bond, constituindo-se em instrumento de dívida do emissor, garantido por um pool de créditos imobiliários que oferecem lastro e garantia para estas emissões. A LIG terá algumas características das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e outras características dos Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).  Ela terá a garantia que os investidores possuem quanto investem na LCI e a garantia que os investidores possuem quando investem em CRI. Por isto podemos dizer que as LIGs possuem dupla garantia. Os bancos vão adquirir carteiras de recebíveis de construtoras e incorporadoras e através desta operação irão criar os títulos LIG.
A vantagem da LIG em relação a LCI é que além de ter a garantia da instituição emissora (banco) , oferece ao investidor acesso ao lastro (imóveis) em caso de problemas, como ocorre com o CRI. Desta forma, podemos dizer que a LIG funcionará como um novo instrumento de captação com garantia patrimonial da instituição financeira. O objetivo será de aumentar os recursos disponíveis para o financiamento habitacional. Nos EUA e na Europa este tipo de título já existe há muito tempo.

Os moradores de Londres experimentam o primeiro ônibus sem condutor

5.000 pessoas que se candidataram a participar neste estudo pioneiro, que será realizado na Península de Greenwich.
O ônibus, que viaja a uma velocidade de 16,1 km / h será controlado por um computador, mas a bordo de uma pessoa qualificada, que será capaz de pará-lo, se necessário. Em que detém quatro passageiros e não tem volante e pedal de freio.
Durante o passeio, cinco câmeras e três lasers vai facilitar o movimento ao longo de 3,2 km das margens do Rio Tamisa, perto da famosa Arena 02 concertos, um passeio também usada por pedestres e ciclistas.
O dispositivo pode ver até 100 metros de distância e é capaz de parar se detectar um obstáculo no seu caminho.
De acordo com a empresa que desenvolveu o protótipo, ‘Oxbotica’, foi concebido para ser seguro “em um ambiente de pedestres.”
Os defensores esperam que o ano de 2019 geralmente pode usar este meio de transporte na Península de Greenwich, e também pode ser implementado em outros lugares.
CEO ‘Oxbotica’ Graeme Smith disse que “muito poucas pessoas têm tentado um veículo autônomo”, e que este estudo é que “pode fazer”.
“Esperamos que com isso podemos ganhar aceitação pública respeitante aos veículos sem condutor e ver como eles reagem quando transportados por eles”, disse ele.
Por sua parte, o secretário de Indústria, Nick Hurd disse que a Grã-Bretanha tem uma “longa história de inovação no setor automotivo” e que “esta tecnologia tem o potencial para salvar vidas e dar liberdade para as pessoas idosas . “