As 6 cidades globais com maior risco de bolha imobiliária

São Paulo – Enquanto o mercado imobiliário paulistano se destaca entre os mais frios do mundo, os preços de moradia disparam em algumas grandes cidades globais.

Vancouver é o primeiro lugar em uma lista compilada pelo UBS dos lugares com maior risco de bolha no setor,  que também conta com Londres e Munique.

“Em um mundo onde um terço dos títulos governamentais oferece retorno negativo, investir em ativos tangíveis continua popular. Então não é nenhuma surpresa que os mercados de moradia estejam novamente superaquecendo, poucos anos depois da última onda de correção global”, diz o relatório do banco suíço.

O preço dos imóveis nas 6 cidades em destaque subiu em média 50% desde 2011, contra uma média de 15% nos outros centros financeiros analisados.

A avaliação é que o preço também subiu demais em cidades como Paris, Tóquio e Genebra, mas não o suficiente para disparar o alerta.

Outras, como Singapura e Nova York, são avaliadas como equilibradas enquanto Chicago aparece com valorização abaixo do seu padrão esperado.

O índice é calculado com base em dados de relação entre compra e aluguel e entre renda da população e preços, além de hipotecas e construção civil como parcela do PIB (Produto Interno Bruto).João Pedro Caleiro, deEXAME.com

Mercado imobiliário: perspectivas para 2017

Por meio de uma economia fortalecida e consistente, é possível alcançar inúmeros benefícios, como melhora na confiança e renda do consumidor, baixa inadimplência e aumento da empregabilidade. Todos esses fatores asseguram, de certa forma, requisitos propícios para a aquisição de um imóvel, seja ele comercial ou residencial.

Existem muitas perspectivas de melhora para o mercado imobiliário em 2017.

A seguir, vamos trazer quais são elas e os fatores-chave que vão influenciar o setor no próximo ano.

Vamos lá?

Fatores que corroboram para uma melhora do mercado imobiliário em 2017
Inflação em desaceleração
A inflação brasileira saiu de 10,7% em 2015 para, aproximadamente, 7,2% em 2016.

Para 2017, a previsão do mercado financeiro para a inflação é de 5,07%, conforme divulgação do Banco Central no último Relatório Trimestral de Inflação, documento que possui as expectativas para a economia.

No entanto, Ilan Goldfajn, presidente do BC, comunicou que tentará conseguir atingir meta central de inflação de 4,5% estipulada para o próximo ano.

Redução da taxa de juros
A taxa de juros, quando mantida alta, onera o crédito e colabora pra inibir o consumo das famílias e a injeção de capital das empresas, elementos mandatórios para a recuperação do crescimento da economia.

Porém, ainda de acordo com o mercado financeiro, para 2017, a estimativa da taxa de juros é de 11%, o que presume uma queda maior no próximo ano.

Produto Interno Bruto (PIB)
Outro fator que contribui para a recuperação do mercado imobiliário é o crescimento do PIB, posto que desempenha o papel de medir o comportamento da economia brasileira, além de ser a junção de todos os bens e serviços feitos em território brasileiro.

Nesse sentido, a perspectiva é favorável à indústria imobiliária, pois o Banco Central enxerga um cenário dessemelhante para 2017 e mais satisfatório do que o vivido pelos brasileiros em 2016. A instituição anunciou que o PIB deve crescer 1,3% em 2017.

O Fundo Monetário Internacional (FMI) também vê crescimento do PIB em 2017. Segundo Alejandro Werner, diretor do hemisfério ocidental do órgão, é esperado que a economia brasileira atinja seu ponto mais baixo este ano para ter um crescimento positivo no próximo.

O FMI estimou um avanço de 0,5% no PIB, contra uma projeção de crescimento nula feita nos dois últimos levantamentos do órgão.

Outros indicadores
Ademais, de acordo com o BC, a projeção é de que outros indicadores voltem a crescer. Os investimentos devem chegar ao fim de 2017 com uma alta de 4% ante uma queda de 8,7% em 2016.

No consumo das famílias, espera-se que mais números positivos sejam apontados: a organização prevê uma alta de 0,8% no próximo ano.

Benefícios provenientes de uma economia fortalecida
Com o desemprego e a inflação em alta, o consumidor visa adiar o sonho da casa própria, já que ele enfrenta mais dificuldades para assumir dívidas e fechar novos negócios.

Ainda, perante um cenário de retração econômica, os bancos se tornam mais criteriosos para conceder empréstimos.

No entanto, para 2017, a previsão é de que haja redução de juros, o que faz com que a economia fique mais aquecida.

Com isso, as empresas podem colher alguns benefícios. São eles:

Melhora na confiança e renda do consumidor
Com a melhora das perspectivas sobre a inflação, a confiança e a renda dos brasileiros tende a aumentar.

Isso porque consumidores confiantes, com possibilidades positivas em relação ao emprego e, consequentemente, à condição financeira, compram mais, o que ajuda no aquecimento da atividade econômica.

Dessa forma, mesmo bens maiores, como automóveis e imóveis, que, no momento atual – de acordo com o INEC (Índice Nacional de Expectativa do Consumidor) – as pessoas estão mais cautelosas para adquirir, apresentarão excelente performance de vendas.

Baixa inadimplência
A melhora da dinâmica da economia também está ligada à queda da inadimplência.

Esse é um fator preocupante, visto que indica maior risco de que parte das vendas efetuadas e/ou serviços contratados não sejam recebidos, o que gera uma reação em cadeia.

Vamos supor que um consumidor tenha adquirido um imóvel e não tenha conseguido pagar. Dessa forma, ele tenta fazer um acordo para devolver o imóvel para a construtora. Essa, por sua vez, pode ter que cortar funcionários, o que tem reflexo direto no aumento do desemprego.

A melhora da inadimplência é um dos fatores determinantes para que o mercado imobiliário volte a crescer.

Aumento da empregabilidade
O aumento da empregabilidade também é um aspecto importante e influencia diversos setores da economia.

Em 2017, economistas preveem que o desemprego deve ceder, o que também influenciará positivamente o mercado imobiliário.

Crédito imobiliário mais barato
Com uma economia mais estável, o mercado imobiliário é influenciado positivamente, já que, assim, os consumidores voltam, também, a ter crédito disponível.

Afinal, em um ciclo econômico crescente, há crédito imobiliário mais barato e uma demanda em alta.

Quem atua no setor sabe que a falta de crédito para financiamento de imóvel é uma condição necessária para o avanço do mercado imobiliário no Brasil.

Baixo crédito imobiliário em 2015 e 2016
Entre 2015 e 2016, o mercado imobiliário brasileiro viveu um momento com muitas especulações e dúvidas.

Em 2015, o resultado desfavorável do setor foi puxado pelo enfraquecimento na economia nacional e incertezas políticas. Em virtude disso, a taxa de juros era alta e o crédito mais escasso.

Por esse motivo, muitas incorporadoras não lançaram novos empreendimentos, concentrando-se somente na venda das unidades em estoque.

Retomada do crescimento do mercado imobiliário em 2017
Os sinais de uma melhora para o mercado imobiliário virão em 2017 com a desaceleração da inflação e a queda na taxa básica de juros no país, fatores que vão favorecer a oferta de crédito imobiliário para o consumidor.

O setor depende de como está o cenário no país, e já é possível prever uma melhora econômica e boas expectativas para o próximo ano.

Com a retomada do crescimento econômico e os ajustes que devem ser feitos no cenário político, a tendência é que o mercado imobiliário apresente boa melhora em 2017.

Fonte: Revista EXAME/DINO

Mercado imobiliário já enxerga luz no fim do túnel com retomada de preços

As perspectivas para o mercado imobiliário melhoram em setembro e marcaram uma possível retomada do preço do imóvel. Segundo o índice FipeZap, oito cidades já mostram crescimento real no valor do metro quadrado.

O Índice FipeZap – que acompanha o preço em 20 cidades – atingiu alta de 0,12% entre agosto e setembro, maior avanço em 14 meses. Apesar de ter sido um crescimento abaixo da inflação (0,24% no período), oito cidades mostram leve melhora, como Santos, São Caetano do Sul, Florianópolis, Curitiba, Porto Alegre, Recife, Salvador e Belo Horizonte. “O indicador, somado à percepção do setor, indica uma provável mudança no comportamento do mercado para os próximos meses”, afirma o CEO do ZAP Imóveis, Eduardo Schaeffer.

Como base para a melhora da percepção, ele comenta que tanto incorporadoras quanto imobiliárias têm apresentando melhora no número de transações. “Em junho notamos uma mudança no perfil, e em julho houve melhora. Agosto foi ruim, mas tivemos a Olimpíada, por isso não consideramos”, ressalta.

Segundo ele, ainda é cedo para falar sobre uma retomada mas, sem dúvidas, o sinal é positivo. “Primeiro devemos passar por crescimento nominal, no meio de 2017 devemos nos aproximar da inflação e no meio do segundo semestre podemos ver crescimento real.”

Schaeffer comenta que um dos fatores que tem ajudado a defasagem dos preços é a estagnação dos lançamentos. “Vemos uma influência pesada das incorporadoras”, diz. Ele explica que os novos imóveis servem como referência para os preços e, agora, com novas obras postergadas a referência que temos é de 20 meses atrás.

Este cenário, no entanto, está prestes a mudar. “As incorporadoras estão revendo seus planos de crescimento e agora, com a melhora da perspectiva, elas devem retomar os lançamentos”, expõe. Para Schaeffer, com o número de transações voltando e o índice de confiança melhorando, as construtoras devem retomar projetos para ter estoque pronto quando a economia retomar. “O indicador do mês que vem deve mostrar muita coisa interessante”, completa.

Curva de queda – Na variação dos últimos 12 meses, o índice FipeZap teve alta de 0,22%. Contudo se considerada a inflação esperada (8,79%), o preço médio anunciado do metro quadrado (m²) apresentou queda real de 7,88%. Nesta base de comparação, as 20 cidades que compõem o índice registraram desempenho inferior à inflação. No caso do Rio de Janeiro, Recife, Niterói, Distrito Federal e Goiânia houve queda nominal. Em setembro, o valor médio do m² anunciado foi de R$ 7.644. O Rio de Janeiro se manteve como a cidade com m² mais caro, já Contagem apresentou o valor mais barato.

Contraponto – Para o CEO do portal imobiliário apto.vc, Alex Frachetta, a retomada dos preços (em níveis superiores à inflação) pode demorar um pouco mais. “Acho que nem em 2017”, diz. Segundo ele, se por um lado, os imóveis populares não suportam um aumento de preço muito elevado, os empreendimentos mais caros podem ter retomada mais lenta. “A demanda reprimida é maior entre imóveis populares, por isso devemos ver mais lançamentos neste segmento. Ele tem apresentado melhor desempenho em vendas e está motivado pelas ofertas estratégicas das construtoras”, explica.

Segundo ele, mesmo que a perspectiva econômica melhore, imóveis mais caros e de segunda moradia não devem ser tão procurados em curto prazo. “Ainda é necessário que os juros caiam. Neste perfil de comprador, as estratégias de promoção das construtoras não servem, porque ele prefere esperar um pouco e conseguir uma linha de financiamento mais barata”, conta o executivo assinalando que em alguns financiamentos, os juros passaram de 7% para 14%.

Somado a isso, Frachetta argumenta que o novo governo deverá tomar medias para reaquecer a economia que mesmo sendo positivas, deve impactar o mercado. “Vemos uma luz no fim do túnel, mas devemos apertar o cinto por um tempo”, ressalta.

Fonte: DCI, Economia, 05/10/2016

CMN autoriza bancos a financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão com juros baixos

As instituições financeiras já podem financiar imóveis novos de até R$ 1,5 milhão com juros de até 12% ao ano. O Conselho Monetário Nacional (CMN) autorizou os bancos a destinar 6,5% dos recursos da poupança para esse tipo de empréstimo. O conselho alternou as normas de exigibilidade dos depósitos de poupança. Atualmente, os bancos são impostos a destinar 65% dos depósitos na caderneta para o crédito imobiliário. Desse total, 13 pontos percentuais (20%) são destinados para operações de mercado e 52 pontos percentuais (80%) para operações do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), que financia imóveis de menor valor.

O SFH financia imóveis de até R$ 750 mil em Minas Gerais, no Rio de Janeiro, em São Paulo e no Distrito Federal e R$ 650 mil nos demais estados com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Com a mudança, a parcela da poupança destinada ao SFH cairá de 52% para 45,5% (de 80% para 70%), com a criação da faixa de 6,5% a ser aplicada na faixa de crédito para moradias de até R$ 1,5 milhão.

Os juros dos financiamentos do SFH estão limitados a 12% ao ano. Segundo a chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro do Banco Central (BC), Sílvia Marques, o FGTS não será usado nos financiamentos para imóveis de até R$ 1,5 milhão com recursos da poupança, mas essa nova modalidade de crédito terá o mesmo teto para as taxas. A medida é temporária e vale apenas por um ano. De acordo com a técnica do BC, caso a medida seja bem-sucedida, será aplicada de forma permanente. Ela ressaltou que a regulação dá liberdade aos bancos para financiarem temporariamente imóveis de até R$ 1,5 milhão com juros mais baixos, mas disse que a medida não necessariamente chegará ao consumidor porque os bancos, na média, já aplicam mais recursos no crédito imobiliário do que o requerido.

De acordo com Sílvia Marques, existem atualmente R$ 495 bilhões aplicados na poupança no país. Desse total, os bancos teriam de destinar R$ 322 bilhões para o crédito imobiliário. No entanto, segundo a técnica do BC, o estoque de empréstimos para o setor chega a R$ 354 bilhões.

“Estamos apenas dando mais uma opção de limite para os bancos cumprirem a exigibilidade mínima da poupança. Estamos criando uma possibilidade para a alocação do banco para fins de direcionamento. Não tem desenquadramento”, disse Sílvia Marques.

Cadastro positivo

Na reunião de hoje, o CMN também aprovou uma resolução que dá liberdade ao Sistema de Proteção ao Crédito (SPC) de administrar sistemas de cadastro positivo – relação de bons pagadores com direito a juros mais baixos. Até agora, empresas com patrimônio de pelo menos R$ 70 milhões podiam administrar esses bancos de dados.Com a decisão de hoje, o saldo mínimo de R$ 70 milhões poderá ser alcançado pela soma do patrimônio de empresas associadas. A medida permite que os serviços estaduais de proteção ao crédito que compõem o SPC somem o patrimônio de todos os associados para serem enquadrados no limite mínimo.

Renegociação de financiamento habitacional em atraso bate recorde

A persistente crise econômica, a perda da renda e o aumento do desemprego têm forçado os principais bancos brasileiros a intensificar a renegociação de dívidas em atraso. O fenômeno vem crescendo em todas as linhas de crédito, mas ganhou força sobretudo no financiamento habitacional. A modalidade se expandiu no bom momento da economia e, no fim do primeiro semestre, bateu recorde de renegociação.

Um relatório recente do Banco Central mostra que a parcela da carteira imobiliária que passou por renegociação praticamente dobrou desde dezembro de 2013, quando o Banco Central começou a acompanhar essa modalidade. Lá atrás, 0,20% da carteia de crédito imobiliário foi reestruturada. Em junho passado, a fatia havia subido para 0,39%, o maior valor no período.

A reestruturação costuma ser positiva para todas as partes porque a inadimplência desses clientes tende a diminuir depois do processo. Contudo, o consumidor deve entender que o banco não será tão solícito em todos os casos. “Os bancos costumam negociar só com aqueles que têm poucas parcelas em atraso”, afirma Tathiana Cromwell, diretora da Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências.

Os especialistas indicam que, ao primeiro sinal de descontrole no orçamento, o consumidor já procure a instituição financeira para tentar acordo. “O crédito imobiliário é a última coisa que o consumidor deixa da pagar. Quando ele fica inadimplente é porque a situação degringolou”, diz o consultor de crédito Marcelo Prata.

A Caixa Econômica Federal, que detém cerca de 70% do financiamento imobiliário, diz, em nota, que a renegociação com os clientes ajudou o banco a controlar a inadimplência, cujo porcentual ficou em 1,84% nos últimos 12 meses. O banco também afirma considerar normal a renegociação em financiamentos de longo prazo e destaca, ainda, que é comum a quitação antecipada dos contratos renegociados.

No Santander, a área de financiamento imobiliário não costumava aumentar o prazo do financiamento ou dar carência no pagamento. Em meados de março, o banco passou a usar essa estratégia para evitar a inadimplência. As medidas vieram para complementar outras ferramentas mais antigas, como o uso do FGTS para abater parte da dívida e a incorporação das parcelas em atraso ao restante do financiamento.

“A ideia é não deixar o cliente chegar na ‘UTI’. A maior parte da venda dessas soluções ocorre por nossa iniciativa”, afirma Rodrigo Monteiro de Barros, superintendente de Negócios Imobiliários do Santander. Barros diz, sem detalhar números, que houve alta expressiva nas renegociações neste ano.

Para Tathiana, da Amspa, o alongamento de prazo pode ser uma saída, mas ela alerta que a solução não é oferecida para todos. “Quem já financiou pelo prazo máximo, que pode ser de 30 ou 35 anos, dependendo do banco, não vai conseguir estender o prazo.”

O Itaú Unibanco afirma que notou “um pequeno crescimento nos atrasos iniciais(menores que 90 dias) do crédito imobiliário” e que atua para dar orientação financeira que ajude nas situações imprevistas.

Procurados, o Banco do Brasil e o Bradesco informaram que ainda não observaram um aumento nas renegociações de seus créditos imobiliários.

(Com Estadão Conteúdo)