O Futuro já está aqui

As mudanças que estamos experimentando no mercado imobiliário atualmente são de 100 vezes a escala da revolução industrial e terá um impacto 1.000 vezes maior.

Esta nova tendencia é difícil muitas vezes de perceber, especialmente no âmbito do setor imobiliário que é mais lenta do que outros segmentos. No entanto, mesmo dentro do setor imobiliário, há exemplos claros dessa nova realidade. Lançamentos voltados para um publico jovem de até 40 anos passam a adotar novos conceitos de modelagem de produto. Notamos a aceleração das mudanças tecnológicas em relação à velha maneira de fazer negócios. O impacto que estamos testemunhando da colisão entre o mundo digital e o físico, o conceito básico por trás disso é o “Direito de Usar” em vez de “Possuir”.

Com a escassez de recursos naturais, populações cada vez maiores, desafios enormes de distribuição de renda, surgem o desejo cada vez maior de desapegar, de possuir menos. O raciocínio é: “Se eu puder usar quando quiser, será que eu preciso possuir?”.  Certamente há maneiras mais sustentáveis globalmente do que todos possuírem tudo que precisam usar.

Os empreendimentos moldados dentro destes novos conceitos e passam a ter uma velocidade de venda cada vez maior.

A nova geração de empreendedores já captou esta tendência e está mudando drasticamente a forma como desenvolver produtos de forma mais colaborativa e adequada a esta nova realidade. Atentos às mudanças da sociedade onde, através das mídias sociais, o consumidor tem um papel cada vez mais ativo no desenvolvimento de serviços e produtos. Os novos empreendimentos passam a contar com diferenciais como: bicicletas pay-per-use para uso dos moradores, lixeiras de coleta seletiva, reuso de água da chuva para o jardim, tomada para carros elétricos, horta, pomar, descarte sustentável de pilhas, baterias e óleo de cozinha. Diferencias de tecnologia também fazem parte do projeto, como biometria na porta dos apartamentos, TV interativa no térreo, wi-fi e som ambiente com playlist exclusivo do edifício. Além disso, para o maior conforto dos moradores e devido aos muitos pedidos dos usuários, diversos outros serviços de pay-per-use serão oferecidos: concierge, hostess e mensageiro, lavanderia, mecânica de automóveis e lava-rápido, limpeza e arrumação, personal trainer, dog walker, massagista, chaveiro, sapataria e costura, tinturaria e passadeira. Se não estivermos preparados a esta colisão de passado e futuro, vamos perder as grandes oportunidades do presente. Vivemos um momento extraordinário que tem pouco a ver com a economia.

Preço médio do m² de apartamentos fica estável no Brasil

Rio de Janeiro – O preço médio do metro quadrado deapartamentos anunciados em 20 cidades brasileiras ficou estável em junho na comparação mensal, segundo levantamento FipeZap divulgado nesta terça-feira.

Considerando o resultado em relação a junho de 2015, o índice apresentou oscilação negativa de 0,02 por cento, no menor resultado da série histórica, iniciada em 2011. No semestre, houve oscilação positiva de 0,03 por cento.

“Tendo em vista que a inflação esperada para o período (em 12 meses pelo IPCA) é de 8,88 por cento, o preço médio anunciado do metro quadrado apresentou queda real de 8,17 por cento (…) Todas as cidades que compõem o índice FipeZap registraram variação inferior à inflação esperada nos últimos 12 meses.”

Rio de Janeiro(-3,61 por cento), Recife (-1,58 por cento), Niterói (-2,37 por cento) e Distrito Federal (-0,74 por cento) tiveram queda nominal em 12 meses até junho.

Em junho, o valor médio do metro quadrado anunciado nas 20 cidades pesquisadas foi de 7.635 reais. No Rio de Janeiro, era de 10.251 reais, e em São Paulo, de 8.630 reais.

Mercado imobiliário brasileiro passa por um “rolo sem fim”

Patricia Valle, daRevista EXAME

São Paulo — O mercado imobiliário foi duramente afetado pela recessão, e é natural que seja assim. O preço de casas e apartamentos vem caindo há meses. Com imóveis encalhados, algumas incorporadoras têm dado descontos de 30%, 50% e até 70% para conseguir vender — além de pagar parte da decoração. No segmento comercial, cerca de 25% dos escritórios do país estão vazios.

Ainda que a economia comece a se recuperar no fim deste ano, tudo indica que a retomada do setor imobiliário será lenta. O crédito, motor desse mercado, está mais caro e bem mais escasso. Além disso, o desemprego é recorde, e a última coisa que passa pela cabeça de quem está sem trabalho, ou acha que pode ficar sem num futuro próximo, é financiar uma casa.

Diante desse cenário, é compreensível que quem comprou um imóvel nos tempos de euforia, quando o preço subia quase todo mês, sinta uma ponta de arrependimento. Afinal, é na crise que surgem as oportunidades de pagar barato. Diante dessa situação, os compradores não têm dúvida: estão devolvendo os imóveis adquiridos nos últimos tempos para as construtoras e pegando o dinheiro de volta.

O número aumenta a cada mês, o que transformou a situação no maior enrosco do mercado imobiliário nacional — o pior de tudo é que, na busca por uma solução, ninguém se entende. Um prédio leva em torno de três anos para ser construído. Quem compra na planta vai pagando prestações até que o imóvel fique pronto — e, nesse momento, costuma pegar um financiamento bancário para quitar o que falta.

Em três anos, claro, muita coisa pode mudar. Se mudar para pior e o comprador ficar sem dinheiro para pagar pelo imóvel, a opção acaba sendo desistir da compra. Os contratos de compra e venda feitos pelas incorporadoras têm cláusulas de devolução que estabelecem que as empresas podem ficar com uma fatia do que o consumidor pagou — e que costuma variar de 20% a 60% do total efetivamente gasto.

Mas, inconformados por ter de deixar dezenas de milhares de reais para trás, muitos compradores têm entrado com ação na Justiça para receber tudo o que pagaram — somente em 22 incorporadoras de São Paulo, o número de processos aumentou 45% no ano passado, para 7 686 casos, e a maioria está ligada a casos de desistência.

E aí cada juiz decide uma coisa: há os que concordam com as empresas, os que suavizam as multas e os que mandam as incorporadoras devolver tudo com juros e correção monetária. Quem está certo? Por incrível que pareça, ninguém — nem empresários, nem juí­zes, advogados e entidades de defesa do consumidor — sabe direito.

Quando lançam um empreendimento, as incorporadoras só começam a construí-lo quando vendem, no mínimo, um terço dos imóveis. Caso contrário, o risco fica grande demais e o projeto é abandonado.

“As desistências surgem em momentos econômicos ruins, justamente quando é mais complicado revender os imóveis devolvidos”, diz João Paulo Rio Tinto de Matos, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro.

O maior risco, portanto, é que as incorporadoras fiquem sem dinheiro para terminar a obra. Segundo a agência de classificação de risco Fitch Ratings, os distratos — como são chamadas, no jargão do setor, as devoluções de imóveis — corresponderam a 41% das vendas no ano passado.

Além disso, ao lançar um empreendimento, as incorporadoras têm despesas administrativas, de marketing e corretagem que são diluídas no preço dos imóveis. Por isso, segundo executivos do setor, elas precisam ficar com parte do que o consumidor pagou, e essa parcela depende de quanto foi pago e também de quanto a empresa gastou no lançamento.

“Se for um percentual fixo, pode ficar injusto: em alguns casos a construtora será prejudicada; em outros, o consumidor”, diz Francisco Loureiro, desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo. Ainda assim, todas as tentativas de organizar a bagunça dos distratos buscam fixar um percentual. Há dois projetos de lei no Congresso sobre o assunto.
O do senador Romero Jucá estabelece que, em caso de rompimento do contrato por parte do comprador, a empresa poderá reter até 25% do que ele já pagou mais 5% do valor do imóvel (como indenização pelas despesas de lançamento). O projeto recebeu um pedido de emenda da senadora Marta Suplicy, que limita o valor da retenção a 10%.

Na Câmara, um projeto de lei do deputado Celso Russomano prevê os mesmos 10%, mas acrescenta que o valor deverá ser corrigido pela inflação e acrescido de juros de 1% ao mês contados a partir da assinatura do contrato. Em paralelo, entidades do setor imobiliário (como Abrainc e CBIC), advogados e secretarias públicas elaboraram um conjunto de medidas a ser seguidas por empresas, consumidores e juízes.

Foi chamado de Pacto Global, mas o Procon do Rio de Janeiro não assinou o documento e advogados especializados em direito do consumidor criticaram as propostas. O pacto estabelece que, em caso de desistência, o consumidor deve pagar uma multa de até 10% do valor do imóvel ou perder o sinal e 20% das prestações já pagas. “São práticas abusivas.

A soma entre sinal e 20% das prestações pode corresponder a mais da metade de tudo o que o comprador pagou”, diz o advogado Marcelo Tapai, especializado em defender consumidores com problemas no mercado imobiliário. O pacto acabou sendo suspenso pela Secretaria Nacional do Consumidor, vinculada ao Ministério da Justiça, para nova análise.

No fim do ano passado, o Supremo Tribunal Federal decidiu intervir e editou uma súmula sobre o tema que diz que as empresas têm de restituir os compradores “integralmente em caso de culpa exclusiva do vendedor” (quando as obras atrasam, por exemplo) e “parcialmente no caso de o comprador ter pedido o desfazimento do contrato”.

Mas não dá nenhuma pista de como calcular essa indenização. Continuaria tudo nas mãos do juiz de cada caso. No exterior, é bem mais complicado desistir da compra de um imóvel depois de assinar o contrato. Em Portugal, essa opção nem existe: quem decidir que não quer mais o imóvel precisa revendê-lo no mercado — a incorporadora não tem nada a ver com isso.

Nos Estados Unidos, vale o que está no contrato. Em alguns casos, as empresas devolvem uma parte do que o comprador pagou; em outros, dizem que a responsabilidade é do consumidor, que deve revender o imóvel. “É o que deveria acontecer no Brasil”, diz Luiz Antônio França, conselheiro da incorporadora Tecnisa.

Investimento ruim

Para as incorporadoras, muitos consumidores que estão desistindo agora compraram imóveis na época da euforia para tentar ganhar dinheiro com a alta do preço. Até 2012, era possível comprar casas e apartamentos na planta e revendê-los com lucro de cerca de 40% quando ficassem prontos. Quando a economia começou a desacelerar, ficou mais difícil ganhar dinheiro desse jeito.

Hoje, é praticamente impossível: mesmo dando descontos, é complicado vender. “O risco da desvalorização não pode ser somente da incorporadora. É um risco de mercado. Quando o preço estava subindo, as empresas não lucraram com isso”, diz Luiz Fernando Moura, diretor da Abrainc, associação que reúne as maiores empresas do setor.

Na opinião do advogado Rodrigo Bicalho, tirar recursos da construção de um empreen­dimento para ressarcir consumidores é ilegal por causa da regra do patrimônio de afetação. Essa regra estabelece que tudo o que os compradores pagam à construtora tem de ser, obrigatoriamente, usado nas obras. “Os recebíveis não pertencem à empresa, mas à construção. É ilegal dar outro destino a esses recursos”, diz Bicalho.

Enquanto o problema não é resolvido, as incorporadoras negociaram com o Banco do Brasil e a Caixa Econômica a ampliação de programas de financiamento na planta — e não apenas quando o imóvel fica pronto. A esperança é que isso evite o distrato por falta de crédito.

Os bancos privados, porém, não aderiram. Pode levar alguns anos, mas o mercado imobiliário deve se recuperar junto com a economia. Já as dificuldades regulatórias do setor parecem mais difíceis de ser resolvidas.

 

Momento decisivo para a construção

Superada a crise política, ingressamos na etapa decisiva de adoção das medidas indispensáveis à retomada do crescimento econômico. O reequilíbrio das contas públicas é item prioritário de uma vasta agenda que incluir a redução da inflação e dos juros e uma taxa de câmbio bem calibrada.

As medidas econômicas anunciadas pelo governo são positivas e merecem o apoio coeso das forças políticas e da sociedade. A reforma previdenciária e a modernização da legislação trabalhista precisam avança com celeridade.

À indústria da construção caberá um papel de protagonismo na retomada econômica. As expectativas dos empresários deste e de outros setores melhoram. Quanto mais cedo aumentarem os investimentos, mais rapidamente estes se traduzirão em obras, arrecadação e emprego.

Suponhamos que o governo consiga mobilizar investimentos públicos e privados de R$ 30 bilhões no Programa Minha Casa, Minha Vida, e mais R$ 20 bilhões na ampliação da infraestrutura. Esses R$ 50 bilhões serão capazes de criar 854 mil empregos, recuperando todos os que a indústria da construção perdeu de 2014 até agora. E o governo terá arrecadação total de 12,9 bilhões em tributos gerados pela cadeira produtiva.

Ou seja, estimulando-se setores fortemente geradores de emprego, como a construção, não será preciso aumentar impostos para equilibrar as contas públicas.

Para tentar, o governo precisa persistir na retomada do Programa Minha Casa, Minha Vida, mobilizando os recursos necessários à contratação de 1,2 milhão de unidades habitacionais até 2018, bem como à conclusão das obras que já estão em andamento.

Prioridade total deverá ser dedicada a impulsionar as concessões e as Parcerias Público-Privadas, para a ampliação da infraestrutura, mediante projetos que proporcionem atratividade e segurança jurídica aos investidores.

União, Estados e Municípios precisam se articular para potencializar os efeitos das ações destinadas à contratação de habitação e a ampliação da infraestrutura.

No setor imobiliário, são necessárias medidas para a melhoria contínua do ambiente de negócios. Entre estas, destacam-se a facilitação da concessão de crédito, devendo os bancos públicos darem o exemplo, e a desburocratização e agilização dos procedimentos de aprovação de projetos de empreendimentos, que dependem sobretudo dos Municípios.

Desfeito o principal elemento de instabilidade política, todas as expectativas agora estão colocadas nas medidas a serem adotadas e na capacidade do governo de trabalhar por sua rápida e eficaz implementação.

Por SindusCon-SP

Fonte: Foha de S. Paulo, Janela, 04/09/2016

Alemanha terá o maior complexo residencial sustentável do mundo

Já está em construção o maior condomínio passivo de residências do mundo. Localizado na Alemanha, o empreendimento com 162 apartamentos, contará com uma usina solar própria, jardins verticais, além de outras soluções sustentáveis.

O Heildelberg Village foi projetado pelo escritório alemão Frey Achitekten com diversos conceitos de eficiência energética e de uso e princípios da arquitetura bioclimática. Os apartamentos têm varandas individuais, sua própria micro-usina solar e podem abrigar confortavelmente até cinco pessoas. Mas, o restante do condomínio reserva ainda mais atrativos.

Imagem: Divulgação

As residências são conectadas à geração de energia solar e a um sistema moderno de ventilação, que garantem toda a eficiência energética do complexo. No telhado, ao redor das placas fotovoltaicas, estão árvores e outras áreas comuns aos moradores, enquanto as paredes dos edifícios também são cobertas por vegetações, em um jardim vertical gigante, que ajudará no controle térmico e manutenção da qualidade do ar.

Imagem: Divulgação

A expectativa é de que o condomínio seja finalizado até 2017. Mas, os arquitetos já têm projetos para antes disso. A ideia é criar uma cozinha comunitária que conectará os futuros moradores com os trabalhadores envolvidos na construção. Segundo divulgação, a ideia é reforçar as conexões, o senso de comunidade e de pertencimento.

O projeto busca trabalhar a sustentabilidade de forma holística na construção civil. O Heidelberg Village deve incluir: ecologia, economia, integração, inovação e rentabilidade.

Redação CicloVivo

O que podemos fazer para tornar Porto Alegre uma cidade melhor?

Na minha opinião precisamos urgentemente parar o crescimento anárquico da nossa cidade, algumas atitudes certamente contribuiriam para esta melhoria e para o nosso bem estar. Este é talvez seja um dos temas mais importantes a ser discutido atualmente e tem recebido pouca atenção dos gestores públicos e da mídia em geral.

O legado de nossas cidades com um crescimento tão rápido da frota de veículos nos últimos anos, sem a mínima infraestrutura viária está gerando um cenário de caos urbano. Os nossos governantes não conseguem mais prover uma quantidade “eficiente” de infraestrutura nos locais onde é necessária. Precisamos urgentemente nos envolver mais intensamente com os nossos vereadores, autoridades e meios de comunicação social para contribuir com uma solução mais harmoniosa para nossas cidades. Como o crescimento urbano é um processo complexo e dinâmico, tentar desenhar a cidade de cima para baixo não tem sido a melhor solução, esta formula não consegue mais acompanhar as mudanças dos interesses e das demandas da população, que vive e usa no cotidiano estes equipamentos oferecidos pelo planejamento atual. Diante destes desafios dois pontos são muito importantes para nossa reflexão:

  • Promover a mobilidade alternativa e valorizar os pedestres. Nos últimos cinco anos, as principais vias das nossas cidades tiveram um aumento médio do uso de carros particulares em 20%. Isto significa que, além do crescimento desordenado, a nossa preferência no transporte contribui para o agravamento da situação de mobilidade na cidade. Precisamos urgentemente investimentos no setor e uma mudança cultural para inverter as tendências.
  • Precisamos urgentemente reinventar o espaço público. Cidade significa viver os espaços públicos com qualidade. Criar espaço é apenas metade do desafio; a outra parte é manter o espaço público atrativo e lhe dar vida real. A reciclagem de muitos destes espaços é sempre muito positiva para o bem-estar de longo prazo da população urbana.

Sempre lembrando que em nenhum período da história da humanidade, houve mais pessoas vivendo nas cidades do que temos atualmente, este fato deve levar os legisladores e os agentes públicos a rever alguns conceitos que atualmente estão em vigor.

Caixa anuncia investimentos de R$ 93 bilhões em crédito imobiliário até o final do ano

Luísa Cortés, do Portal PINIweb

A Caixa Econômica Federal (CEF) anunciou na última terça-feira (30) que pretende alcançar os R$ 93 bilhões em investimentos voltados a crédito imobiliário até o fim do ano. Será um total de R$ 54 bilhões no segundo semestre: R$ 16 bilhões para habitação de mercado e R$ 38 bilhões para habitação social.

O banco ainda afirma que, para possibilitar as medidas, promoveu ajustes na política de crédito imobiliário nos últimos meses, como o relançamento do Plano Empresário da Construção Civil (PEC). Ele proporciona condições especiais para o setor da construção civil.

Para os clientes pessoa física, foi adotado como medida o aumento da cota de financiamento nos imóveis novos (de 70% para 80%) e usados no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) (de 60% para 70%).

Detentora de 67% dos financiamentos habitacionais do país, a CEF já investiu R$ 38 bilhões no primeiro semestre do ano nesse setor. Os recursos são direcionados às populações de baixa, média e alta renda.

O maior dilema para um investidor imobiliário

Existem basicamente três tipos de investimentos imobiliários:

·       Projetos especulativos (vendas)

·       Patrimonial (rendimento)

·       Terra bruta

Cada uma das três opções tem regras, condições e processos. Um grande investidor imobiliário sempre terá uma estratégia inclusiva para cada uma delas.

Financeira ou especulativa: Em muitos casos, quando um desenvolvedor recebe um terreno urbano atraente, o dilema que tipo de desenvolvimento de negócios será dado a esta oportunidade. Fracionar propriedade e vender para maximizar o retorno no curto prazo? Ou integra-la a um projeto de patrimônio que maximiza o fluxo de renda?

No Brasil projetos mais urbanos permanecem especulativos, mas se nos voltarmos para ver mercados mais desenvolvidos a realidade é o oposto. Em nossos mercados, como podemos determinar se é preferível um projeto especulativo ou patrimonial?

Patrimonial

– O local está em uma área madura onde há clareza do valor a longo prazo do imóvel.

– Conheça as chances de o imóvel ficar vago por muito tempo (taxa de vacância da região ).

– O local tem visibilidade e facilidades de acessos.

– O mercado de inquilinos apresenta demanda para um compromisso de longo prazo.

– A cidade tem um potencial de desenvolvimento econômico sustentável.

Especulativo

– O Local está em uma área onde os valores de aluguel estão crescendo exponencialmente nos últimos anos.

– O Local está em um bairro adequado, mas com dificuldade de acesso ou má visibilidade.

– O local está em uma cidade que está atraindo investimentos financeiros de outras regiões.

É difícil sintetizar em um pequeno artigo a enorme complexidade  da tomada de decisão de qual caminho seguir. No entanto, é importante notar é que, para um projeto de Patrimonial a coisa mais importante é determinar o potencial de longo prazo do local. O maior erro que podemos cometer é ficar com um projeto “parcialmente patrimonial”. As regras de ambos os mundos são opostas em alguns aspectos e devem ser respeitadas:

1. Nos projetos especulativos, o desafio é TIR. Para atingir a maximização dos resultados, uma grande velocidade de vendas é fundamental. Isso geralmente requer investimentos significativos em marketing. Exige gastar em posicionamento de produto e conceito. Depois de iniciar o trabalho, é um jogo de velocidade, são necessárias estratégias arriscadas e agressivas.

2. Nos projetos patrimoniais, o desafio é maximizar o fluxo de receita versus custo de propriedade. Por isso, requer uma mentalidade de poupança. Esqueça as despesas e honorários extraordinários, basicamente deve-se manter uma estrutura de gestão mais enxuta possível. O retorno do aluguel de um imóvel deve sempre oferecer um “prêmio ao risco” em relação às aplicações consideradas “livres de risco”. Nesta opção o melhor sempre é ter a cautela como conselheira.

Nas três alternativas existe um grande potencial econômico. Saber escolher a forma e jogar com as boas práticas irá determinar o investidor imobiliário bem sucedido.

Imóvel na planta: preço de custo ou preço fechado?

Há muito leio e escuto queixas de pessoas que adquiriram imóveis na planta através da modalidade Preço de Custo, e quase todas as reclamações se resumem na enorme discrepância entre valores reais e aqueles apresentados no ato da venda (adesão). Aliado a isso, soma-se a falta de clareza por parte de alguns vendedores em relação aos itens não inclusos no preço sugerido.

Assim, tentarei esclarecer tal modalidade e demonstrar que, tomados alguns cuidados, é possível adquirir um imóvel a preço de custo sem (muitas) “dores de cabeça” e auferir lucro quando repassá-lo adiante.

No entanto, antes é preciso conceituar alguns termos utilizados:

  • Incorporação: segundo o art. nº 28, parágrafo único da Lei Federal nº 4.591/64, “considera-se INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.”
  • Incorporador: pessoa física ou jurídica que efetua a venda de frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas em edificações a serem construídas ou em construção, sob o regime condominial, contratando para tal os projetos que nortearão as obras.
  • Construtor: pessoa jurídica registrada no CREA ou no CAU, contratada pelo incorporador ou grupo de condôminos para executar as obras de construção do condomínio conforme os projetos, e, portanto, responsável técnica pelas mesmas através de seus profissionais.
  • Incorporador-Construtor: empresa que assume simultaneamente o papel das duas figuras jurídicas, sendo responsável pelo empreendimento e pela construção.
  • Imobiliária: pessoa física ou jurídica registrada no CRECI, responsável pela intermediação na venda dos empreendimentos. O incorporador ou o construtor podem também possuir registro no conselho e assumirem tal papel.
  • Fração Ideal: A Lei nº 4.591/64 denominou de fração ideal o percentual pertencente a cada um dos adquirentes (condôminos) no terreno e nas coisas comuns da edificação. Esse percentual é obtido pela divisão da área da unidade autônoma pela área total da edificação e é através dele que se aplica o rateio das despesas condominiais.
  • Modalidade: modelo de contratação que estabelece a maneira como será desenvolvido e implantado o empreendimento imobiliário, nos moldes da Lei de Incorporação nº 4.591/64, que admite duas possibilidades: Preço Fechado e Preço de Custo.
  • Comissão de Representantes: conselho formado por alguns adquirentes, nomeados para representar todo o grupo de condôminos de um empreendimento executado sob a modalidade Preço de Custo, com a obrigação legal de aprovar todas as contas apresentadas pelo incorporador e/ou construtor e fiscalizar o bom andamento da obra, conferindo a qualidade de sua execução, bem como do material nela empregado.

A modalidade Preço de Custo é utilizada na aquisição de imóveis de médio e alto padrão, via de regra em condomínios com apenas uma torre, resultando, portanto, na formação de pequenos grupos de adquirentes que se responsabilizam pela incorporação do condomínio e contratam a execução da obra junto à construtora pelo regime de administração por uma taxa remuneratória.

Já a modalidade Preço Fechado é a mais utilizada pelos incorporadores em seus lançamentos imobiliários, mormente aqueles atrelados a financiamentos bancários, caracterizando a figura jurídica de promessa de venda de unidade autônoma para entrega futura, porém já contendo projeto aprovado e incorporação registrada à margem da matrícula do imóvel (terreno).

Mas quais as principais diferenças?

  • Acréscimos: como o próprio nome diz, no Preço Fechado todos os custos inerentes ao desenvolvimento e implantação do empreendimento estão inclusos no valor ofertado para cada unidade, inclusive a remuneração do incorporador e a comissão da imobiliária, portanto o único acréscimo decorre do reajustamento de preço previsto em contrato; no Preço de Custo, o valor apresentado é meramente estimativo, sendo aferido periodicamente conforme o andamento da obra, resultando – comumente – em significativas diferenças em relação ao orçamento inicial.
  • Prazo de entrega: no Preço de Custo, o prazo previsto para entrega das unidades não pode ser exigido, pois no regime por administração a principal variável que determina o andamento da obra é o volume de recursos aportados periodicamente pelos adquirentes, constantemente afetado pela parcela de inadimplência existente no grupo; já no Preço Fechado, o incorporador é obrigado a cumprir o prazo estipulado, podendo – no máximo – prorrogá-lo pelo período de carência de 6 meses, se assim tiver sido previsto no registro da incorporação.
  • Prazo de pagamento: no Preço de Custo, o adquirente deve aportar todo o montante que lhe cabe durante a execução da obra, liquidando qualquer valor pendente até a entrega do imóvel; no Preço Fechado, é possível que parcelas de pagamento do preço do imóvel ultrapassem em muito a data de entrega do bem.
  • Relação jurídica: no Preço de Custo, a construtora tem estabelecida com os adquirentes apenas uma relação de prestação de serviços de construção pelo regime de administração, enquanto que no Preço Fechado configura-se a relação de compra e venda com o incorporador.
  • Responsabilidades: no Preço Fechado, todos os riscos do negócio (inadimplência, alta de preços, etc.) são de responsabilidade do incorporador; no Preço de Custo, quem assume os riscos são os adquirentes, proporcionalmente às frações ideais de suas unidades.

A seguir, as principais vantagens da modalidade Preço de Custo e seus contrapontos:

Pelo exposto, pode-se até concluir prematuramente, que a modalidade Preço Fechado é a única opção segura para a aquisição de um imóvel na planta, entretanto, adquirir um imóvel a Preço de Custo pode ser uma ótima escolha, dadas as condições abaixo:

  1. não depender do prazo estimado para utilização ou venda do imóvel adquirido;
  2. dispor de recursos adicionais àqueles combinados no ato da negociação;
  3. participar ativamente do grupo, comparecendo às assembleias e envolvendo-se na comissão de representantes, a fim de contribuir para o bom andamento do empreendimento;
  4. conhecer o histórico daqueles que estão à frente do empreendimento, sejam construtores, incorporadores, corretores de imóveis ou grupo de investidores.

Fica evidente que o sucesso de um empreendimento a preço de custo passa por um acompanhamento minucioso e eficaz por parte da comissão de representantes que, em geral, não possui membros qualificados especificamente nesse segmento de característica multidisciplinar, já que envolvem de forma simultânea e integrada profissionais das áreas de engenharia/arquitetura, financeira/contábil e jurídica.

Destarte, somente profissionais ou empresa especializados, contratados pela comissão, poderão exercer as funções necessárias ao bom andamento do negócio, cabendo-lhes como objetivo o acompanhamento técnico, o controle de custos e prazos, o monitoramento das contas e a consequente supervisão do fluxo de caixa, protegendo assim os direitos dos adquirentes e garantindo-lhes o resultado esperado.

Luiz Roberto Santos

Consultor em gestão e engenharia de custos

5 conselhos de desenho urbano, por Jan Gehl

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O arquiteto dinamarquês Jan Gehl é uma referência a nível mundial em temáticas referentes ao desenho urbano e aos espaços públicos. Este reconhecimento foi obtido a partir da publicação de uma série de livros e, posteriormente, a partir de sua consultora Gehl Architects que, fundada em sua cidade natal,Copenhague, busca desenhar cidade para as pessoas.

Em uma recente visita a Nova Iorque, Gehl deu uma conferência no Instituto Van Alen que tem um foco muito similar sobre a importância do desenho na qualidade da vida das pessoas. Neste contexto, o arquiteto abordou cinco conselhos que foram publicados pela Fast Co.Design e que discorrem sobre os caminhos a seguir para projetar cidades habitáveis, saudáveis, seguras e sustentáveis. Estes são:

1. Deter a construção de “arquitetura barata para a gasolina”

A mudança climática e a saúde pública são dois fatores que Jan Gehl acredita que deveriam ter uma importância fundamental para os planejadores, sobretudo se considera-se que “durante 50 anos fizemos cidades de tal forma que as pessoas estivessem quase obrigadas a sentar-se todos os dias em seus automóveis, em seus escritórios ou em suas casas. Isso causou graves problemas de saúde”, segundo afirma o arquiteto.

Diante disso, quais são os principais fatores que causaram isso? De acordo com Gehl, em grande medida isso se deve aos automóveis e à disponibilidade de combustível a baixo custo que responderam durante o período de construção de subúrbios, que quando começou a ser mais custoso, deixou de ser uma boa ideia.

Esta reflexão está vinculada a um recente estudo publicado na The Lancet no qual aponta-se que aqueles que vivem no centro das cidades têm uma maior expectativa de vida do que aqueles que vivem na periferia, pois durante sua vida essas pessoas tem a possibilidade de caminhar em maior quantidade de vezes para fazer seus trajetos diários.

A pesquisa foi realizada com 6.822 pessoas de 14 cidades de dez países em uma faixa etária entre 18 e 66 anos. Entre os indicadores medidos estavam a capacidade de caminhar de cada pessoa e o acesso ao transporte público e aos parques.

2. Fazer da vida pública o eixo do desenho urbano

Em 2009, a Prefeitura de Copenhague publicou “Uma Metrópole para as Pessoas“, um documento inspirado na teoria de Gehl Architects que permitiu elaborar uma visão e os objetivos par aa vida urbana na capital dinamarquesa em 2015.

Neste sentido, é possível reconhecer que há seis anos as autoridades de Copenhague se propuseram a torná-la a cidade mais habitável do mundo, ou seja, uma cidade sustentável na qual, através de seus espaços públicos, convida as pessoas a ter uma vida única e variada.

Para avançar em direção a esta meta, o plano foi estruturado em três eixos principais: caminhar mais, passar mais tempo no espaço público, e sair dos refúgios privados. Segundo explica o próprio Gehl durante sua estadia em Nova Iorque, isso permite que a cidade seja mais emocionante, interessante e segura, além de promover a inclusão social.

3. Projetar experiências multisensorais

Para explicar este ponto, Gehl toma como exemplos Veneza e Brasília, afirmando que se alguém deseja ter uma experiência na qual os sentidos estão ativos e, com isso, ter uma sensação agradável, deve ir à primeira. Por outro lado, se alguém não busca uma experiência como essa, pode ir à capital brasileira.

Estes exemplos são tomados em relação a como os habitantes perdem a oportunidade de aproveitar seu entorno através de seus sentidos, já que, como coloca Gehl, “rompemos todas as regras para fazer os automóveis felizes”.

Em contraste, acredita que deveriam fazer as cidades para aproveitar nossas capacidades, construindo-as em torno do corpo e dos sentidos do ser-humano para que esse possa viver sua cidade em uma escala que esteja de acordo com suas capacidades máximas.

4. Impulsionar o transporte público equitativo

Promover a igualdade nas cidades transformou-se em uma missão em diversas partes do mundo. Avanços nesse sentido podem ser obtidos caso o transporte público se faça acessível, eficiente e alternativo, ou seja, que não haja necessidade para automóveis.

Assim, pode-se evitar que aqueles que vivem nos subúrbios das cidades, onde os terrenos possuem um menor valor que se ajusta a sua entrada, não devam destinar grande parte de de seu orçamento com transporte, algo que atualmente é possível para aqueles que vivem em áreas mais centrais.

5. Proibir os automóveis

Segundo Gehl, o automóvel é um modo inteligente de transporte, sobretudo em cidades que possuem 10 milhões de habitantes ou mais, tal como ocorre em cidades da América do Sul, África e Ásia.

Desta última região, Gehl toma como exemplo o que ocorre em Singapura, uma ilha muito pequena, mas, ainda sim, produto da grande quantidade de automóveis quase não há mais espaço livre nas ruas, mesmo se tratando de uma cidade densa na qual pode-se acessar com muito mais rapidez qualquer lugar a pé ou de bicicleta.

Além disso, defende que “não é segredo nenhum que os bons dias do automóvel terminaram.”.

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