La nueva planeación de centros comerciales

Centros Comerciais

4S Real Estate

Carlos Muñoz 4S

En el mundo de desarrollo inmobiliario comercial se están moviendo las placas tectónicas. Convergen tres tendencias que están modificando el status quo:

-Por un lado, el crecimiento acelerado del comercio electrónico que atenta contra los espacios físicos tradicionales de comercio.

-Una tendencia más urbana de retail, en el que se privilegian más los usos mixtos y los formatos de ciudad sobre el centro comercial cerrado del pasado.

-Una tendencia a la baja de la mayor parte de tiendas departamentales de gran escala que debilita el anclaje tradicional (de cajas grandes).

Ante esta nueva dinámica, Grupo 4S ha insistido que se requiere una nueva manera de planear centros comerciales. Esta nueva hipótesis insiste que debemos de trabajar al centro comercial como una convergencia de cuatro componentes, los cuales debemos de desarrollar primero de manera independiente y posteriormente integrarlos protegiendo los objetivos y fuerzas que cada uno aporta.

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O Planejamento Urbano pode influenciar na nossa saúde?

Existem sabidamente quatro grandes problemas de saúde que afligem o ser humano: o câncer, as doenças cardiovasculares, diabetes e doenças respiratórias crónicas, a boa noticia é que existem maneiras de reduzir estes riscos no nosso dia a dia como, por exemplo: ser ativo fisicamente, comer alimentos saudáveis, alcançar um peso saudável e reduzir o estresse, pois o ambiente que vivemos pode nos influenciar de forma positiva para melhorarmos a nossa qualidade de vida.
O Planejamento Urbano pode ter um papel decisivo nesta melhoria, projetos urbanísticos modernos podem estimular mudanças de hábitos, projetos que privilegiem áreas verdes, parques e áreas de convívio social podem melhorar os níveis de atividade física individual e ter influencia direta sobre prevenção de doenças.
O princípio do planejamento urbano é fazer as pessoas felizes no lugar onde elas vivem isto é traduzido como espaços bem projetados. A qualidade de vida das pessoas deve ser o centro da política urbana moderna. Diversidade de cenários, de eixos visuais, trajetos, perspectivas, percepções, variedade de significados. Garantir a circulação entre as atividades, diversas possibilidades de caminhos são alguns exemplos. Existe a necessidade de termos uma legislação mais atualizada, menos burocrática, que incentive aos empreendedores no lugar de penaliza-los. A legislação atual é demasiadamente focada em questões de uso da terra, zoneamento etc., quando poderia passar a fazer novos questionamentos como avaliarmos qual o impacto e benefícios sobre a saúde das pessoas que determinada proposta traria ao longo do tempo. O incentivo em dar mais atenção às áreas de convívio seria muito bem vinda para as cidades em geral, trazendo consequentemente para os cidadãos enormes benefícios de saúde.
Em nenhum período da história da humanidade houve mais pessoas vivendo nas cidades do que temos atualmente, este fato deve levar os legisladores e os agentes publicos a rever alguns conceitos que atualmente estão em vigor.

Caixa Econômica vai abrir capital, diz Dilma

Caixa Econômica vai abrir capital, diz DilmaOperação pode garantir recursos ao governo pela redução da participação da União no banco. Segundo a presidente, o processo de abertura é demorado
22/12/2014 às 13:49 – Atualizado em 22/12/2014 às 13:49
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A presidente Dilma Rousseff participa de um café da manhã com jornalistas no Palácio do Planalto, em Brasília, na manhã desta segunda-feira (22). Rousseff falou sobre as realizações de seu governo em 2014 e o escândalo de corrupção na companhia petrolífera estatal Petrobras
“Vou (abrir o capital da Caixa), mas é um processo demorado”, disse Dilma (Evaristo SA/AFP)
O governo da presidente Dilma Rousseff (PT) pretende abrir o capital da Caixa Econômica Federal, operação que não deve ocorrer no curto prazo, mas que garantirá recursos aos cofres públicos pela redução da participação da União no banco. “Vou (abrir o capital da Caixa), mas é um processo demorado”, disse Dilma a jornalistas nesta segunda-feira ao ser questionada sobre notícia de que o governo planeja uma Oferta Pública Inicial (IPO, na sigla em inglês) de ações do banco.
Segundo reportagem publicada domingo pelo jornal Folha de S. Paulo, o governo faria um IPO da Caixa em cerca de um ano e meio. Mas antes o banco teria que passar por um processo de “saneamento”. De acordo com a Folha, o IPO garantiria recursos importantes para reforçar os cofres do Tesouro Nacional, em um momento em que o governo tenta melhorar as contas públicas.
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A Caixa é o principal concessor de empréstimos habitacionais e o terceiro maior banco do país em ativos totais. Em setembro, a Caixa somava 1 trilhão de reais em ativos, segundo dados do Banco Central (BC), atrás do Banco do Brasil (1,3 trilhão de reais) e do Itaú (1,1 trilhão de reais).
(Com agência Reuters)

Processo de Registro – Incorporação Imobiliária

Processo de Registro – Incorporação Imobiliária Written by
Roberto Lúcio Vieira Junior
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Na atividade de Incorporação, um dos processos mais importantes é o registro da Incorporação Imobiliária junto ao Oficial de Registro de Imóveis competente para a prática do ato.

Este registro é imprescindível toda vez que o Incorporador pretende realizar a alienação de unidades (de natureza residencial, comercial ou hotelaria, sejam elas em forma de condomínios horizontais ou verticais) ainda “na planta”, ou seja, antes de sua construção, sob pena de incorrer o Incorporador em crime contra a economia popular.

Por se tratar de unidades “futuras”, mister se faz a apresentação de diversos documentos e “garantias” ao compromissário comprador quanto a idoneidade do ato, documentos estes previstos pelo artigo 32 da Lei Federal 4.591/64 em rol não taxativo.

Entre o rol de documentos apresentados pelo referido artigo, podemos destacar: a) Memorial de Incorporação, b) certidões federais, estaduais e municipais envolvendo o proprietário e o imóvel, c) Quadros NBR 12.721 e ART elaborados por Profissional devidamente cadastrado no CREA, d) Projeto aprovado pelos órgãos competentes, e) alvarás de aprovações, f) Histórico Vintenário, g) Convenção de Condomínio, h) Atestado de idoneidade financeira, i) Declarações do Incorporador e quaisquer outros documentos que o registro de imóveis competente pelo registro entenda que possa garantir a operação perante o consumidor.

Além dessas questões, o Incorporador poderá definir, desde já, se o empreendimento será submetido ao regime de afetação nos termos do art. 31-A da Lei 4.591/64.

Vale ressaltar que, tendo em vista a necessidade de realização de um processo vasto em documentação e que necessita de uma boa técnica para sua elaboração, é sempre recomendável ao Incorporador uma assessoria técnica especializada que possa proporcionar ao Incorporador a segurança jurídica necessária ao ato e a criação de documentos que não tragam problemas e discussões futuras junto aos compromissários compradores.

Nas próximas publicações trataremos mais especificamente de alguns documentos e institutos que compõe o Processo de Incorporação a ser levado a registro nas serventias de modo a discutir algumas características importantes deste processo.

O que fazemos

  • Estruturação e Gestão de Negócios Imobiliários
    Produto
    Assessoria para identificação de oportunidades, criação, desenvolvimento e gestão de negócios imobiliários, em três frentes de trabalho:
  • Estruturação de negócios imobiliários: Identificação da oferta de terrenos, pesquisa de mercado, concepção do produto, estudos de viabilidade e estruturação financeira do negócio.
  • Prospecção e gestão de negócios imobiliários:
    Prospecção de empreendimentos imobiliários já estruturados e concebidos para serem ofertados a investidores do mercado imobiliário.
  • Gestão de parcerias: Identificação e aproximação de empresas incorporadoras e construtoras com perfis semelhantes, que apresentem sinergia quanto aos processos, às pessoas e à filosofia de gestão, com o objetivo de estabelecer parcerias.
    Atividades
    Em todas as etapas dos negócios imobiliários, tanto em empreendimentos como em parcerias, exercendo uma gestão pró-ativa e transparente.

Estruturação, prospecção e gestão de negócios:
• Estruturação de novos negócios.
• Prospecção e análise de empreendimentos.
• Monitoramento dos processos e resultados do empreendimento com ação preventiva e ação corretiva.
• Gestão transparente do negócio com relato permanente aos investidores e incorporadores.

Gestão de parcerias:
• Aproximação de empresas.
• Negociação da parceria.
• Definição da estratégia da parceria.
• Transferência de tecnologia de operação e gestão.
• Monitoramento de resultados da parceria, com desenvolvimento de empreendimentos da parceria e gestão dos empreendimentos resultantes da parceria.
Resultados
• Conquista, pelas partes interessadas, do mais alto grau de satisfação em relação ao negócio imobiliário, tanto pela maximização dos resultados como pelo fortalecimento institucional.

  • • Transparência e profissionalismo do negócio, concentrando os esforços de todos os envolvidos no sentido do resultado.
    Avaliação Patrimonial

Preço de imóvel residencial cai de novo em setembro

Da REUTERS

Rio de Janeiro – O preço médio do metro quadrado de imóveis residenciais prontos anunciados em 20 cidades brasileiras caiu 0,12 por cento em setembro ante agosto, no segundo recuo seguido e a maior queda mensal na série histórica iniciada em 2011, de acordo com o índice FipeZap Ampliado divulgado nesta sexta-feira.

“É uma continuidade do movimento que a gente vem vendo há algum tempo, com uma queda agora nominal”, disse o coordenador da pesquisa, Eduardo Zylberstajn.

A perspectiva da Fipe é que o indicador encerre 2015 em alta de 0,9 por cento. Na comparação com o mesmo mês de 2014, o indicador teve alta de 2,63 por cento.

Entre as 20 cidades pesquisadas, oito tiveram queda na comparação mensal: Rio de Janeiro (-0,52 por cento), Brasília (-0,16 por cento), Recife (-0,04 por cento), Porto Alegre (-1,26 por cento), Florianópolis (-0,31 por cento), Niterói (-0,15 por cento), Goiânia (-0,09 por cento) e Contagem (-0,22 por cento).

O preço médio do metro quadrado nas 20 cidades pesquisadas foi de 7.604 reais. No Rio de Janeiro, apesar da queda, o valor continua sendo o mais alto do país, de 10.538 reais.

Em São Paulo, onde o aumento mensal foi de 0,08 por cento, o preço médio do metro quadrado foi de 8.614 reais.

Pela nona vez consecutiva, a variação do Índice FipeZap foi menor do que a inflação em bases anuais, com resultados abaixo do índice de preços em todas as cidades pesquisadas.

O IPCA-15, a prévia da inflação oficial do país, subiu 0,39 por cento em setembro. Em 12 meses, a alta é de 9,57 por cento.

http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/preco-de-imovel-residencial-cai-de-novo-em-setembro

Investir em Loteamentos é um bom negócio?

Com os devidos cuidados é um ótimo investimento sim, muitas pessoas com possibilidades de investimento em longo prazo não conseguiram vislumbrar o negócio loteamento como alternativa . Alguns fatos contribuíram para isto, existiram muitos exemplos de empreendimentos que não alcançaram o sucesso esperado e isso acabou afugentando o investidor desta alternativa. Projetos mal concebidos, irregularidades legais de toda a ordem, a falta de um planejamento adequado, desvios de conduta de alguns empreendedores, entre outras causas, na maioria das vezes, são os verdadeiros vilões pelo insucesso de um loteamento. Quase sempre o investidor desconhece estas causas, fica sabendo apenas o resultado final, e acaba por eliminar este tipo de empreendimento das suas possibilidades de investimento.

Muitas das informações disponíveis, no entanto estão relacionadas apenas com a legislação vigente através da documentação existente no Registro de Imóveis. Na maioria das vezes falta uma avaliação mais aprofundada de parte de quem quer investir em loteamentos, não só avaliando os aspectos técnicos e legais, mas também os relacionados com a gestão dos recursos financeiros e os impactos de eventuais distorções nos resultados finais esperados. Hoje começam a surgir novas alternativas no mercado para investimentos na área de loteamentos, em um modelo já consagrado no exterior e ainda como novidade por aqui.

O crowdfunding imobiliário com o aval da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) é uma das alternativas que começa a engatinhar entre nós, voltada para pequenos investidores, estruturada de forma profissional e supervisionada pela CVM, esta opção pode auxiliar o investidor a realizar uma avaliação mais realista da viabilidade econômica e de mercado do empreendimento, bem como a correta relação risco x oportunidade. O desconhecimento de alternativas como esta termina por afugentar possíveis investidores do negócio loteamento, que acabam aplicando os seus recursos muitas vezes em opções menos rentáveis, de pouco controle e sem reconhecer adequadamente os riscos envolvidos.

Desenvolvimento Urbano: A solução passa pela integração das politicas publicas

As nossas cidades crescem com a influência dos diversos segmentos que fazem parte do dia a dia de uma cidade, mas o maior papel é sem duvida do estado, que tem a responsabilidade de gerir esse crescimento em busca da melhor organização do espaço urbano. A gestão da cidade deve levar em consideração as mais diversas influências do mercado, mas o planejamento deve estar fundamentado nos princípios da igualdade e equidade, entendendo que a cidade é para todos.

O Estado tem a função de planejar e gerir a cidade através de uma política urbana, sendo toda ela concentrada em ações que promovam o bem-estar de seus habitantes.

Portanto, a Constituição Federal e legislação urbanística são claras em demonstrar a responsabilidade dos entes federativos no Planejamento e Gestão Urbana, principalmente ao definir o município como ente executor da Política Urbana.

A necessidade de uma cidade planejada e bem gerida está intimamente associada ao desejo que todos temos a uma boa qualidade de vida.

O que temos observado é justamente o estado não cumprindo com o seu papel, a partir do momento em que o Planejamento passou a ter um caráter Constitucional deixou de ser uma mera vontade do governante transformando-se em imposição legal para o mesmo. O que temos visto é um estado despreparado, ultrapassado nos seus conceitos, mais preocupado preencher cargos entre seus afilhados políticos, em detrimento da capacitação e valorização dos seus quadros técnicos.

A implantação de um planejamento urbano bem feito traz como consequência direta diversas melhorias para os cidadãos.

Essas melhorias que acabam valorizando os terrenos e promovendo uma maior qualidade de vida podem dar-se de muitas formas; as mais comuns referem-se à provisão de infraestrutura (água, esgoto, energia), serviços urbanos (creches, escolas, grandes equipamentos urbanos) e às melhorias realizadas nas condições de acessibilidade (abertura de vias, pavimentação, sistema de transporte, etc.). Na maioria das vezes estas melhorias ocorrem por intermédio de um agente do desenvolvimento urbano privado, as empresas urbanizadoras.

Tais melhorias, quando realizadas no entorno de uma região, acabam agregando-lhe maior valor. Regiões com boa infraestrutura são mais caras que areas sem nenhuma infraestrutura. O mesmo vale para a pavimentação das vias. Outro caso relativamente comum é o de terrenos que não são muito bem localizados, até que uma nova avenida ou rua importante é aberta, melhorando suas condições de acessibilidade.

Uma empresa urbanizadora, que queira ter lucro através da realização de sua atividade precisa necessariamente o envolvimento do estado na aprovação e licenciamento de seus projetos. Para atingir seus objetivos, ela tem que investir uma quantia de capital e correr um risco, proporcional à probabilidade de o negócio dar certo ou não. Nesse processo, ele gera empregos e movimenta a economia.

Qual o estimulo que as empresas urbanizadoras tem atualmente se um dos principais agentes neste processo se move com a velocidade de um paquiderme na aprovação e licenciamento da urbanização de uma gleba? O prazo médio de aprovação, registro e licenciamento dificilmente são menores do que dois anos e meio na maioria das cidades brasileiras. Certamente não é esta a resposta que a sociedade quer e precisa no papel dos gestores públicos.

Quando o estado é lento gera a Urbanização irregular, os problemas sociais se multiplicam nas cidades como, por exemplo, criminalidade, desemprego, poluição, destruição do meio ambiente e desenvolvimento de subhabitações. A falta de uma integração entre a legislação e as formas de implantação dos planejamentos federal, estadual e municipal é certamente uma das causas desta demora, tornando ineficiente o papel do estado.

É essencial que haja integração entre os agentes do estado, junto com uma maior capacitação e valorização dos seus quadros técnicos se quisermos mudar esta situação.