Se eu atrasar prestações, a parcela do financiamento pode subir?

Antes de dar a resposta, vale contextualizar um pouco o cenário do crédito imobiliário no Brasil nos últimos anos. Diferentemente das décadas de 80 ou 90, quando obter um financiamento imobiliário era algo extremamente difícil, a partir de 2004 todos os bancos passaram a enxergar essa modalidade de crédito como uma excelente forma de fidelizar clientes com poucos riscos, já que o imóvel serve como garantia do empréstimo.

A competição entre os bancos passou a ficar muito mais acirrada, pois havia demanda por crédito e pela compra de imóveis. Os bancos passaram a disputar o cliente pela taxa de juros (de forma equivocada, uma vez que a comparação de financiamentos deve levar em conta o Custo Efetivo Total (CET), que engloba juros, seguros e outras taxas cobradas).

Foi aí que alguns bancos passaram a oferecer taxas “com desconto”. Se o cliente pagasse a prestação em dia, a taxa de juros seria uma e, caso atrasasse o pagamento, a taxa seria outra, mais cara.

Não há nada de ilegal nesse modelo, já que essa condição seguramente está descrita no contrato de financiamento que você assinou com o banco. O grande problema aqui é que o banco deveria tomar todas as medidas para que as informações fossem transparentes e de fácil entendimento por quem contrata o financiamento. Dizer que a informação consta no contrato ou numa tabela qualquer disponível no site do banco não está muito em linha com isso.

Provavelmente, o valor maior da parcela que irá pagar (R$ 3,5 mil reais) seja a cobrança proporcional desses “juros sem desconto” em função das prestações que ficaram em atraso. Mesmo assim, recomendo que leia seu contrato de financiamento ou procure a ajuda de um advogado para entender essa cláusula.

Além disso, vale você prestar atenção ao fato de que, no modelo atual de financiamento (com alienação fiduciária), atrasar mais de três parcelas pode fazer com que o imóvel seja retomado pelo banco. Portanto, caso esteja percebendo que honrar o financiamento fica cada vez mais difícil, talvez valha a pena pensar na venda do imóvel, quitar o financiamento e voltar a comprá-lo mais adiante, quando seu orçamento .

*Marcelo Prata é especialista em crédito imobiliário e fundador dos sites Canal do Crédito e Resale.com.br

Vendas de imóveis novos em São Paulo sobem 15,2% em março, aponta Secovi-SP

As vendas de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo aumentaram 15,2% em março, na comparação anual, para 1.233 unidades, segundo o Secovi-SP, o Sindicato da Habitação. Em relação a fevereiro, houve alta de 54,5%.

Nos 12 meses encerrados em março, as vendas caíram 21,2%, para 15.967 unidades.

Dados da Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp) divulgados pelo Secovi-SP indicam que foram lançadas 1.555 unidades em março, com alta de 175,2% na comparação com um ano antes e aumento de 768,7% ante fevereiro.

No fim de março, havia 23.142 unidades residenciais novas disponíveis para venda na capital paulista.Por Valor Online

Fundos imobiliários se recuperam e sinalizam a retomada do setor

Entre especialistas, consenso é que o pior momento já passou, mas há desafios a serem enfrentados Após o fraco desempenho entre 2013 e 2015 devido à crise econômica, os fundos de investimento que aplicam recursos no setor imobiliário esboçaram recuperação em 2016 e podem oferecer ganhos mais expressivos aos investidores neste ano.

Com cotas negociadas em Bolsa, esse tipo de aplicação rendeu em média 32,3% no ano passado, conforme o índice Ifix, que reflete o desempenho dos fundos imobiliários mais negociados. Em 2017, acumulam retorno de 10,5% até a sexta-feira passada (12).

A volta dos rendimentos atraentes nesse segmento está diretamente relacionada a sinais recentes de possível retomada da economia, como o ciclo de redução da taxa básica de juros (Selic), iniciado em outubro de 2016. Na prática, a queda dos juros afetou a rentabilidade das aplicações de renda fixa, levando os poupadores a buscar opções de investimentos mais rentáveis. Os fundos também reagem à expectativa de uma melhora no mercado imobiliário. Entre os especialistas, o consenso é que o pior momento já passou, mas há desafios a serem enfrentados.

“Após um período de forte queda, a previsão é de estabilização no preço dos imóveis. Mas isso deve acontecer se a crise política não influenciar a recuperação econômica”, afirma o economista Luiz Calado, autor do livro “Imóveis”

Prefeitura simplifica licenciamento de construções na Capital

O decreto de licenciamento expresso que altera parcialmente os procedimentos administrativos de aprovação e licenciamento de edificações na Capital foi assinado nesta sexta-feira, 12, pelo prefeito Nelson Marchezan Júnior. O texto estabelece alterações em dispositivos e artigos do atual decreto de licenciamento, com o objetivo de garantir celeridade na tramitação dos processos. A proposta de atualização foi apresentada pelo Escritório de Licenciamento e Regularização Fundiária (EdificaPOA) da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Econômico, sob o comando do secretário Ricardo Gomes.

O decreto atende a uma antiga solicitação dos profissionais da construção. Com as mudanças, a prefeitura objetiva facilitar o processo de aprovação de projetos de forma eletrônica, possibilitando que o profissional consiga emitir sua licença na hora. A proposta ainda permite o licenciamento expresso para habitação unifamiliar de natureza simples, onde o profissional tem a possibilidade de anexar um termo de compromisso junto ao projeto, declarando que os procedimentos foram realizados conforme exige a norma do município e já obtenha a permissão para construção. Esta modalidade deve desonerar a prefeitura em 30% do volume de processos, resultando na agilização da aprovação de projetos, que atualmente é de 90 dias. Outra medida que deve trazer celeridade aos procedimentos de aprovação é a unificação do processo de análise de Estudo de Viabilidade Urbanística de 1º Grau (EVU) à etapa de aprovação do projeto arquitetônico, reduzindo o tempo de avaliação, que no momento é de 120 dias.

 

“Hoje Porto Alegre é uma das cidades mais difíceis do Brasil para se construir. E construção significa emprego, venda de materiais de construção, novas residências e novos comércios. Esse é o primeiro decreto, primeira reforma que nós estamos fazendo, tem novas alterações que estamos fazendo para o futuro que nós já estamos trabalhando, mas nesse decreto nós estamos simplificando o processo de licenciamento, principalmente de residências unifamiliares, da casa de família. É um decreto que vai fazer com que essas licenças saiam na hora. Antes a média era de 90 a 120 dias de espera”, explicou Gomes.

A nova norma também permite que as edificações que não apresentarem prejuízos à estabilidade estrutural fiquem dispensadas de qualquer processo administrativo, possibilitando que os técnicos tenham autonomia e agilidade na emissão das licenças. Assim, projetos, execuções e manutenção de obras ficarão sobre supervisão dos responsáveis, cabendo à prefeitura realizar o controle dos procedimentos, conforme estabelece a legislação. A proposta também permite que os projetos caracterizados como de interesse público, sendo empreendimentos de relevante interesse social, cultural e econômico, entre outros, tenham prioridades de tramitação.

“Tem processos de licenciamento que estão na prefeitura há cinco, seis, sete, alguns há 10 anos ou mais, esperando o licenciamento do município. Isso é emprego que deixa de vir para Porto Alegre, e obviamente que isso espanta negócios para se instalar em outros municípios. Nós queremos transformar Porto Alegre numa cidade amigável ao empreendimento onde as pessoas que queiram empreender encontrem emprego e oportunidade”, acrescentou o secretário.

Cenário do mercado imobiliário é de reação no segundo semestre

A forte recessão econômica, com a volta do desemprego e a elevação dos juros, teve um efeito desastroso no crédito imobiliário. Em dois anos, o volume de empréstimos e financiamento concedidos para a construção e compra de imóveis com recursos da poupança registrou uma queda acumulada de 83%. Mas, apesar das estatísticas negativas, a ligeira melhora na confiança do País nos últimos meses trouxe um pouco mais de ânimo para o setor – que espera leve reação a partir do segundo semestre.

Nos dois primeiros meses do ano, no entanto, o resultado não foi animador. Em janeiro e fevereiro, os valores financiados ficaram 7% abaixo dos registrados em igual período do ano passado e o número de unidades, 10%, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). “Em geral, o cenário é de otimismo, mas isso ainda não se refletiu, na economia real, em vendas maiores”, afirmou o presidente da entidade, Gilberto Duarte de Abreu.

Essa também é a percepção da agência de classificação de risco Fitch Ratings, em relatório sobre as incorporadoras brasileiras. Para a agência, o setor deverá continuar pressionado pelas condições macroeconômicas instáveis, com o endividamento das famílias, desemprego e taxas de juros altas. “Os desembolsos de crédito imobiliário podem apresentar ligeira evolução em 2017 frente à fraca base de 2016. Iniciativas como a redução das taxas de juros e elevação do teto de financiamento com recursos do FGTS podem apoiar a lenta recuperação”, diz a agência.

Pelo menos uma dessas sugestões deverá ser seguida pelo Banco Central (BC), que vem sinalizando aceleração no corte dos juros. Hoje a Selic está em 12,25% ao ano, mas a expectativa do mercado é a de que o Banco Central intensifique os cortes nos próximos meses para ajudar na retomada da economia. Para a reunião deste mês, por exemplo, já há quem aposte numa queda de 1 ponto porcentual, para 11,25% ao ano.

Outro aspecto positivo, afirma o presidente da Abecip, é que, ao contrário do que ocorreu nos últimos dois anos, hoje os bancos estão mais abertos à concessão de crédito para a compra da casa própria. “As instituições não estão mais tão exigentes como antes. Estão voltando ao nível pré-crise, pois estão olhando para um Brasil lá na frente”, afirma Abreu. O problema é que, desta vez, quem não tem procurado crédito é o consumidor.

Exemplo disso é que no Bradesco a contratação de empréstimos nos três primeiros meses de 2017 ficou abaixo da previsão. O banco esperava conceder R$ 1,4 bilhão para os clientes pessoa física e só conseguiu R$ 1,2 bilhão; para as empresas a situação foi igual. A projeção era financiar R$ 700 milhões e liberou R$ 600 milhões.

“Ficamos decepcionados, mas mantemos a expectativa de emprestar R$ 11 bilhões para o setor neste ano – volume 5% superior ao de 2016 (cuja base é baixa”, afirma o superintendente executivo de crédito imobiliário do Bradesco, Romero Albuquerque.

Para a Fitch, a retomada do crédito, mesmo com a melhora de algumas condicionantes, não é imediata. “Há um intervalo médio de seis meses entre a melhora na disponibilidade de crédito e o reflexo positivo na demanda por imóveis, o que limitará a recuperação de vendas em 2017”, destaca a agência em seu relatório.

O superintendente de Negócios Imobiliários do Santander, Fabrízio Ianelli, corrobora essa tese. Ele destaca que, embora o cenário seja diferente do ocorrido em 2016, as mudanças na demanda não foram significativas nos primeiros meses deste ano. “Apesar de os bancos estarem menos exigentes, isso não se transformou em novas contratações”, afirma o executivo. “Por outro lado, dá mais ânimo para o mercado.”

Ele afirma que o aumento dos distratos ainda é um problema que influencia na concessão de crédito novo. Mas, na avaliação do executivo do Santander, a partir do ano que vem, quando começam as entregas de imóveis vendidos em 2015, esse indicador deve cair. “Isso porque quem comprou imóvel nesse período já estava ciente da situação do País.”

Essa também é a previsão da Fitch Ratings. Neste ano, segundo a agência, os números continuarão sendo pressionados pelas entregas de imóveis vendidos antes da deterioração econômica, que soma algo em torno de R$ 17 bilhões.

O vice-presidente de Imobiliário do Sindicato da Construção (Sinduscon-SP), Odair Senra, diz que o setor está sendo muito afetado pelos distratos, pois fere os princípios do negócio. Mas ele acredita que a partir do segundo semestre as perspectivas tendem a melhorar.

“Trabalhamos com a expectativa de novos lançamentos no segundo semestre e a preparação das empresa para compra de terrenos. Quem tem projetos no Plano Diretor anterior vai lançar ou vai perder, pois os alvarás caducam”, diz ele.

Ianelli, do Santander, diz que o banco está se preparando para esse movimento. “Acreditamos num novo ciclo de crescimento do segmento, mas não teremos aqueles rompantes que vimos no passado recente. Não haverá aquela pujança. Será um crescimento sem exageros.” As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

Ministro diz que não faltam recursos do FGTS para financiar casa própria

O ministro do Planejamento, Dyogo Oliveira, disse hoje (10) que não faltam recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para financiar projetos habitacionais. Segundo ele, a liberação dos saques das contas inativas do fundo não impactou as linhas de crédito para compra de imóveis nem os recursos para construção de novas unidades. “Não temos tido falta de recursos para financiar habitação em nenhuma vertente. Houve uma questão do orçamento do Pró-Cotista, que se esgotou. Nós já fizemos um remanejamento”, destacou após palestra no congresso da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais. Na semana passada, a Caixa Econômica Federal suspendeu o financiamento da linha Pró-Cotista, que destina recursos para a aquisição de imóveis com juros menores a pessoas que têm conta vinculada ao FGTS. De acordo com o banco, os recursos disponíveis eram suficientes apenas para atender as propostas de financiamento já recebidas pelo banco. Nesta semana, a instituição informou que voltaria a receber propostas de financiamento da linha Pró-Cotista na terça-feira (9). Oliveira negou que a falta de dinheiro tenha relação com os saques das contas inativas do fundo. “Nós fizemos todas as simulações”, disse o ministro sobre como foi feito um planejamento para evitar que a liberação das retiradas interferisse no crédito habitacional. De acordo com o ministro, estão sendo feitos remanejamentos dos recursos do fundo destinados para outras áreas para garantir os financiamentos relacionados à moradia. “Nós temos excesso de orçamento do FGTS em várias áreas que não estão performando. Na própria área de infraestrutura e saneamento, por exemplo, está sobrando recurso. A gente vai administrar o orçamento, mas não faltará recurso de modo algum para área de habitação”, afirmou. (Agência Brasil, 10/05/17)

Uma longa caminhada

Precisamos fazer um esforço para que em algum momento a questão da mobilidade urbana volte a ser debatido com seriedade pelos agentes públicos e gestores das cidades, visando uma melhoria da qualidade de vida e do ar das grandes cidades. Fazer um esforço para requalificação dos espaços públicos, para usufruto dos cidadãos seria uma tentativa valida de melhoramento do parque habitacional dos grandes centros urbanos. Uma das respostas que certamente encontraremos passa pela capacidade que o incentivo a mobilidades prosaicas, como caminhar pode nos trazer excelentes resultados. Surge assim a possibilidade de olhar para o cidadão e para o andar nas cidades, como forma de mobilidade. Uma solução prática, simples e eficaz para a solução de alguns dos problemas das cidades, bem como elemento-chave para o planejamento urbano moderno e para o aumento da qualidade de vida dos cidadãos.

As necessidades atuais de vias de vias largas e rápidas, lugares de estacionamento, semáforos, prioridade de deslocamento para o automóvel, poluição sonora e da qualidade do ar, alteraram a imagem das cidades e diminuíram as condições para a mobilidade do cidadão, tornando uma simples caminhada em meio caos urbano como algo difícil, perigoso, lento, chato, desagradável. O homem desloca-se a uma velocidade média de 5 km/h, que lhe permite sentir o espaço envolvente, entendê-lo e posicionar-se nele, de uma forma natural e saudável, integrando-se e interagindo com a estrutura arquitetônica, urbana, cultural e social adequadamente, já os sentidos estão biologicamente preparados para atuarem a essa velocidade. Um aumento drástico da mesma, rapidamente provoca uma mudança na forma como o espaço é entendido e consequentemente reduz a sensação de integração e de interação com o que rodeia o corpo, e da sensação de pertença a esse espaço. Nos últimos cinco anos, as principais vias das nossas cidades tiveram um aumento médio do uso de carros particulares em 20%. Isto significa que, além do crescimento desordenado, a nossa preferência no transporte contribui para o agravamento da situação de mobilidade na cidade. Precisamos urgentemente investimentos no setor e uma mudança cultural para inverter as tendências.

– Como tornar as nossas cidades mais sustentáveis e humanizadas, mais próximas de uma escala que seja compreensível e entendida pelo Homem, onde apetece viver, trabalhar, passear?

Os meios de transporte mecanizados – o metro, o ônibus, o automóvel, o avião – substituíram o andar na paisagem. Os 5 km/h do passo humano, foram rapidamente ultrapassados pelos 60 km/h (metro), 120 km/h (automóvel), 800 km/h (avião), o que implicou uma alteração irremediável na forma como vemos a paisagem.

Caminhar possibilita uma percepção e apropriação do espaço urbano, aumentando a utilização do espaço público e a vivência urbana e trazendo população para os centros desertificados. Por outro lado, reduz os níveis de poluição que se vivem na cidade, incrementando a qualidade do ar, diminui o congestionamento viário e a necessidade de criação de lugares de estacionamento, substituindo-os por áreas de permanência e/ou passeios de qualidade para os cidadãos.

O homem necessita biologicamente de utilizar o corpo para atividades físicas que promovam o bem-estar do corpo e da mente. Caminhar é uma forma simples, sem custos e democrática de exercício que deverá ser acessível a todos os cidadãos, através da criação de condições que facilitem e incentivem, não apenas o andar a pé como exercício físico diário, mas principalmente como modo de deslocamento prioritário.